🏗️ Bất động sản bước vào cuộc đua mới: Có dự án thôi chưa đủ, phải bán được hàng
Sau nhiều năm khan hiếm nguồn cung, hàng loạt dự án bất động sản đang đồng loạt mở bán khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ.
Theo One Mount Group, quý II/2026:
- 🏢 Hà Nội (bao gồm Văn Giang) có khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới, trong đó 69% là phân khúc cao cấp.
- 🌇 TP.HCM ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ, chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp.
Dự báo giai đoạn 2026-2027, mỗi năm:
- 📈 Hà Nội sẽ có khoảng 35.000-40.000 căn hộ mới.
- 📈 TP.HCM dự kiến đón 30.000-35.000 căn.
⚠️ Nguồn cung tăng nhưng áp lực cũng lớn hơn
Theo các chuyên gia, thị trường đang đối mặt cùng lúc nhiều sức ép:
- 💸 Lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức 13-14%/năm, khiến nhiều người ngại vay vốn.
- 🏘️ Nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh, tạo thêm lựa chọn ở phân khúc vừa túi tiền.
- 📉 Người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
- 🏗️ Chi phí vốn, vật liệu xây dựng và lãi vay của doanh nghiệp vẫn ở mức cao.
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng doanh nghiệp hiện không còn nhiều dư địa để giảm giá vì chi phí đầu vào tăng mạnh. Nếu giảm giá sâu, hiệu quả tài chính của dự án sẽ bị ảnh hưởng.
💰 Cuộc chơi không còn dành cho mọi dự án
Theo các chuyên gia, thời kỳ "có hàng là bán được" đã qua.
Muốn cạnh tranh, chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều yếu tố cùng lúc:
✅ Pháp lý minh bạch.
✅ Chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ.
✅ Giá bán phù hợp với nhu cầu ở thực.
✅ Chính sách bán hàng hấp dẫn như hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định sức cầu vẫn khó cải thiện nếu lãi suất chưa hạ nhiệt, do cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều thận trọng hơn.
📊 Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Các chuyên gia nhận định nửa cuối năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh.
- 🟢 Những dự án có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế.
- 🔴 Trong khi đó, các dự án cao cấp, giá bán quá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Đối với nhà đầu tư, lời khuyên được đưa ra là hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, tỷ lệ vay nên dưới 50% giá trị tài sản và cần đảm bảo dòng tiền đủ khả năng trả nợ trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao.
