Tồn kho phình to, vốn bị “giam” trong dự án
Những dấu hiệu mất cân đối thể hiện rõ trong báo cáo tài chính của hàng loạt doanh nghiệp. Hàng tồn kho tăng mạnh, tập trung chủ yếu ở dự án dở dang và bất động sản đang phát triển, đồng nghĩa với việc dòng tiền bị “neo” lại trong quỹ đất và công trình.
Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, giá trị hàng tồn kho đã tăng gần gấp đôi, từ khoảng 13.850 tỷ đồng lên gần 26.955 tỷ đồng. Riêng Khu đô thị – dịch vụ Tràng Cát chiếm xấp xỉ 17.000 tỷ đồng, cao gấp hai lần so với cuối năm trước. Quy mô tồn kho lớn phản ánh lượng tài sản khổng lồ đang nằm im, kéo theo áp lực ngày càng rõ lên dòng tiền và cân đối tài chính.
Bức tranh tương tự cũng xuất hiện tại Taseco Land, khi doanh nghiệp ghi nhận hơn 7.300 tỷ đồng hàng tồn kho, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng, trải rộng từ Hà Nội, Thái Nguyên, Duy Tiên đến Thanh Hóa và các khu công nghiệp. Chiến lược mở rộng quỹ đất mạnh mẽ trong giai đoạn trước đang trở thành “con dao hai lưỡi” khi sức mua suy yếu.
Ngay cả doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn như Lideco cũng không tránh khỏi vòng xoáy này, với tồn kho tăng 13%, lên hơn 567 tỷ đồng, chủ yếu tập trung tại dự án Dịch Vọng. Khi đặt các con số cạnh nhau, có thể thấy tồn kho không còn là vấn đề cục bộ mà đang lan rộng trên toàn thị trường.
Số liệu vĩ mô xác nhận xu hướng lệch pha
Ở góc độ vĩ mô, dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy trong quý IV/2025, tổng tồn kho bất động sản trên cả nước đạt khoảng 32.894 căn và nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, tăng khoảng 123% so với quý trước.
Con số này phản ánh rõ thực trạng: nguồn cung căn hộ được đưa ra thị trường với quy mô lớn, trong khi lực cầu thực tế không tăng tương ứng, đặc biệt ở phân khúc trung – cao cấp.
Giá cao vượt sức mua, cầu ở thực suy yếu
Theo Bộ Xây dựng, mặt bằng giá sơ cấp năm 2025 tiếp tục neo ở mức rất cao. Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng gần 40% so với năm trước; tại TP.HCM lên tới khoảng 111 triệu đồng/m², tăng gần 23%.
Với mức giá này, một căn hộ phổ biến 70 m² đã được chào bán từ 7–8 tỷ đồng, thậm chí cao hơn ở nhiều dự án. Đây là ngưỡng giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, nhất là nhóm người trẻ và lao động trung lưu. Trong khi đó, thu nhập tăng chậm, tín dụng vẫn bị kiểm soát chặt, khiến lực cầu bền vững nhất của thị trường ngày càng thu hẹp.
Áp lực buộc thị trường phải tự điều chỉnh
Việc tồn kho tăng mạnh trong bối cảnh giá đã ở vùng cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thử thách thực sự. Nếu nguồn cung tiếp tục bung ra trong khi giá không còn nhiều dư địa điều chỉnh, áp lực tồn kho có thể kéo dài sang năm 2026, kéo theo rủi ro về dòng tiền, khả năng trả nợ và tiến độ triển khai dự án.
Ở chiều ngược lại, đây cũng có thể là cú hích buộc thị trường tự điều chỉnh. Áp lực tồn kho sẽ khiến các chủ đầu tư phải linh hoạt hơn: giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, cơ cấu lại sản phẩm theo hướng diện tích nhỏ hơn, giá hợp lý hơn và bám sát nhu cầu ở thực.
Theo Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, rủi ro tồn kho sẽ luôn hiện hữu nếu dự án không bám sát nhu cầu thực. Trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng, các tiêu chí như hạ tầng đồng bộ, đô thị xanh, tiện ích thực chất đang trở thành yếu tố quyết định.
“Núi” hàng tồn kho hiện nay vì thế không chỉ là bài toán của doanh nghiệp địa ốc, mà còn là phép thử đối với khả năng tự điều chỉnh và phát triển bền vững của toàn thị trường bất động sản.
