Chị Thu Hiền, tiểu thương tại phường Xuân Hòa (TP HCM), bỏ hơn 7 tỷ đồng mua căn hộ tại phường Tân Hưng, trong đó vay ngân hàng khoảng 40%, với kỳ vọng vừa tích sản vừa tạo dòng tiền cho thuê. Dù đã tăng giá thuê từ 18 lên 20 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất cho thuê chỉ đạt khoảng 2,9% mỗi năm, thấp hơn gửi tiết kiệm và không đủ bù chi phí lãi vay.
Theo chị Hiền, chủ cũ mua căn hộ với giá khoảng 4 tỷ đồng, cho thuê 18 triệu đồng mỗi tháng từng đạt lợi suất hơn 5% một năm. “Cùng một tài sản nhưng người mua sau phải chấp nhận hiệu quả thấp hơn nhiều do giá bán tăng quá nhanh, còn giá thuê gần như không đổi”, chị nói.
Dòng tiền âm khi dùng đòn bẩy tài chính
Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc cao cấp. Anh Hoài Kiệt, ngụ phường Bảy Hiền, vay gần 4 tỷ đồng để mua căn hộ 9 tỷ đồng tại phường An Bình. Hiện căn hộ chỉ cho thuê được 22 triệu đồng mỗi tháng, số tiền này chỉ đủ trang trải một phần lãi vay, chưa tính phí quản lý, bảo trì và thuế.
“Chỉ cần tăng giá thuê vài triệu đồng là nguy cơ mất khách rất cao, bởi ngân sách của người thuê dài hạn có giới hạn, trong khi nguồn cung căn hộ cho thuê ngày càng nhiều”, anh Kiệt cho biết.
Ở phân khúc bình dân, bài toán cũng không sáng sủa hơn. Chị Ngọc Tánh mua căn hộ 3,4 tỷ đồng tại khu vực Phạm Văn Đồng, cho thuê 8 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn phải bù thêm gần 25 triệu đồng tiền lãi vay hàng tháng. Thị trường còn chịu áp lực cạnh tranh khi nhiều dự án bán chậm chuyển sang cho thuê ngắn hạn với giá chỉ 6–7 triệu đồng mỗi tháng.
Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê
Theo các chuyên gia, nghịch lý lớn nhất của thị trường cho thuê hiện nay nằm ở việc giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người thuê. Một căn hộ vài năm trước giá 2 tỷ đồng, cho thuê 8 triệu đồng mỗi tháng có thể mang lại lợi suất 4–5% một năm. Hiện cùng căn hộ đó có thể được sang tay ở mức 3–3,5 tỷ đồng, trong khi giá thuê hầu như không tăng tương ứng, khiến lợi suất bị bào mòn mạnh.
Dữ liệu thị trường cho thấy tỷ suất cho thuê chung cư tại TP HCM đã giảm sâu trong nhiều năm. Trước dịch Covid-19, lợi suất phổ biến 6–8% mỗi năm, đến năm 2023 giảm còn khoảng 4,5% và hiện chỉ quanh mức 2–2,5%, thậm chí nhiều dự án dưới 2%, thấp hơn kênh gửi tiết kiệm.
Ngoài yếu tố giá bán tăng nhanh, việc siết quản lý cho thuê ngắn ngày cũng khiến dòng tiền của nhiều chủ nhà bị ảnh hưởng, đặc biệt với các căn hộ từng khai thác theo mô hình lưu trú ngắn hạn.
Đầu tư cho thuê cần nhìn cả chu kỳ
Theo giới phân tích, đầu tư căn hộ để cho thuê thuần túy hiện gặp nhiều khó khăn khi lợi nhuận không tương xứng với giá trị vốn bỏ ra. Áp lực lớn nhất vẫn thuộc về nhóm nhà đầu tư vay ngân hàng. Khi lãi suất nhích lên, chênh lệch giữa tiền thuê và chi phí lãi vay ngày càng nới rộng, kéo dài tình trạng dòng tiền âm.
Một số chủ nhà chọn cách đầu tư mạnh vào nội thất để cải thiện khả năng cho thuê, song hiệu quả tài chính không cao do chi phí cải tạo lớn trong khi mức tăng giá thuê có hạn và vòng đời nội thất ngắn.
Dù vậy, các chuyên gia cho rằng không nên đánh giá kênh căn hộ cho thuê một cách tách rời. Nếu tính cả yếu tố tăng giá tài sản, đầu tư căn hộ vẫn có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp hai chữ số trong giai đoạn thị trường thuận lợi. Tuy nhiên, với chiến lược này, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc thận trọng, bởi khi dòng tiền cho thuê không đủ bù lãi vay, thời gian nắm giữ kéo dài có thể làm xói mòn lợi nhuận thực tế.
Trong ngắn hạn, tỷ suất cho thuê khó cải thiện khi giá nhà vẫn neo cao còn giá thuê bị giới hạn bởi thu nhập người dân. Về dài hạn, sức hấp dẫn của kênh cho thuê chỉ có thể quay trở lại khi nguồn cung được cải thiện và mặt bằng giá bán ổn định hơn.
