Đây được xem là vùng giá cao nhất từ trước đến nay, phản ánh áp lực chi phí đầu vào (vật liệu, tài chính) vẫn duy trì ở mức lớn, khiến giá bán khó giảm trong ngắn hạn.
🏙️ Phân khúc cao cấp kéo mặt bằng lên
Trên thị trường, nhiều dự án ghi nhận mức giá phổ biến 85–118 triệu/m², nhưng phân khúc cao cấp mới là yếu tố kéo giá trung bình tăng mạnh.
Một số dự án tiêu biểu:
- Vinhomes Metropolis: 192–258 triệu/m²
- D'. Le Roi Soleil: 170–223 triệu/m²
- Sun Feliza Suites: 160–210 triệu/m²
Trong khi đó, các dự án trung cấp vẫn giữ vai trò “xương sống” của thị trường nhưng không còn là yếu tố quyết định mặt bằng giá.
📉 Giao dịch giảm, thị trường bắt đầu “hạ nhiệt”
Dù giá vẫn cao, thanh khoản lại có dấu hiệu chững lại.
- Tổng giao dịch BĐS: 139.855 giao dịch (giảm so với quý trước)
- Giao dịch chung cư & nhà ở: 30.857 giao dịch (giảm cả quý trước và cùng kỳ)
- Đất nền: 108.998 giao dịch (tăng so với cùng kỳ)
👉 Điều này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang đất nền – phân khúc được kỳ vọng có biên tăng giá tốt hơn trong chu kỳ mới.
🏠 Tồn kho ổn định, đất nền giảm mạnh
Lượng tồn kho toàn thị trường khoảng 29.860 sản phẩm, trong đó:
- Chung cư: ~10.496 căn
- Nhà riêng: ~10.474 căn
- Đất nền: ~8.890 nền
Đáng chú ý, tồn kho đất nền giảm mạnh, chỉ còn khoảng 73,3% so với quý trước, cho thấy lực cầu đang quay trở lại ở phân khúc này.
⚖️ Thị trường phân hóa rõ nét
Theo Bộ Xây dựng Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh:
- Chung cư: giá cao nhưng thanh khoản chậm lại
- Đất nền: giao dịch cải thiện, hút dòng tiền
- Biệt thự, liền kề: giá ổn định, phụ thuộc vị trí
Trong bối cảnh chi phí vốn cao và tín dụng bị kiểm soát, người mua ngày càng thận trọng, chỉ tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng giá thực.
