🏘️ Khi “lên phường” nhưng vẫn… như xã
Theo luật mới, phường thuộc đô thị loại III trở lên thì không được phân lô bán nền. Trước đây, cách áp dụng khá rõ ràng vì gắn với thị xã, TP thuộc tỉnh, TP trực thuộc Trung ương.
Nhưng hiện nay:
• Mô hình chính quyền chuyển từ 3 cấp sang 2 cấp (tỉnh – xã)
• Thị xã, TP thuộc tỉnh bị bỏ
• Nhiều xã ven đô nhập nguyên trạng thành phường mới
👉 Hệ quả:
Có những khu hạ tầng còn thưa, mật độ xây dựng thấp, đất ở vẫn mang dáng dấp nông thôn – bán đô thị, nhưng chỉ vì đổi tên hành chính thành phường mà bị cấm phân lô.
Một nghịch lý rõ ràng:
📌 Quy hoạch không đổi – hiện trạng không đổi – nhưng quyền làm dự án thì đổi.
⚠️ Áp dụng máy móc dễ phát sinh tranh chấp
Theo luật sư Nguyễn Tiến Hòa (Công ty Luật ASL), quy định cấm phân lô được xây dựng trên giả định rằng ranh giới hành chính và không gian đô thị trùng khớp.
Nhưng khi sáp nhập diễn ra trên diện rộng: “Chỉ vì đổi tên từ xã sang phường, nhiều khu vực vẫn mang bản chất nông thôn lại bị xếp vào diện cấm, dù hạ tầng và quy hoạch gần như không thay đổi.”
Nếu tiếp tục áp dụng theo tên gọi hành chính, rủi ro rất rõ:
• Khiếu kiện gia tăng
• Áp dụng luật thiếu thống nhất giữa các địa phương
• Người dân và nhà đầu tư rơi vào thế bị động
🔍 Vấn đề không nằm ở lệnh cấm, mà ở cách xác định
Các chuyên gia đều cho rằng:
👉 Cấm phân lô bán nền là đúng, nhưng
👉 Xác định phạm vi cấm đang có vấn đề.
Luật sư Nguyễn Tiến Hòa đề xuất:
• Không bám cứng vào “phường – xã”
• Cần đánh giá mức độ đô thị hóa thực tế, dựa trên:
– Hạ tầng
– Mật độ xây dựng
– Tính liên tục không gian đô thị
– Quy hoạch đã phê duyệt
Đồng thời, cần cơ chế chuyển tiếp cho các khu vực mới sáp nhập để tránh “sốc pháp lý”.
🧱 Không gian đô thị phải được nhìn đúng bản chất
Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà – Giám đốc khối luật SBLaw – cũng đồng tình: Nếu một khu vực trước đây đã là đô thị hoàn chỉnh, có quy hoạch và hạ tầng đồng bộ, thì việc chia tách hành chính không làm thay đổi bản chất đô thị, và cấm phân lô là hợp lý.
Ngược lại:
• Khu ven rìa
• Vùng chuyển tiếp
• Hạ tầng chưa đạt chuẩn đô thị
➡️ Cấm đồng loạt sẽ thiếu cơ sở thực tiễn, dễ gây bất công và tranh chấp.
📌 Tóm lại
• Cấm phân lô bán nền là công cụ điều tiết đô thị dài hạn
• Nhưng đô thị phải được hiểu theo không gian thực, không chỉ theo tên gọi
• Cần sớm có hướng dẫn thống nhất, minh bạch tiêu chí, lấy quy hoạch & hạ tầng làm gốc
Nếu không, chính sách tốt có thể bị “lệch pha”, còn thị trường thì tiếp tục… lúng túng
