Tuy nhiên, trên thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đã tăng mạnh, nhiều khoản vay mới ghi nhận mức 14%/năm, thậm chí có nơi chạm ngưỡng 19–20% đối với các hợp đồng cũ. Không chỉ vậy, tình trạng hạn chế cấp tín dụng cũng bắt đầu xuất hiện, khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà gặp khó trong việc tiếp cận vốn. Khi dòng tiền bị siết đột ngột, thị trường – vốn chỉ mới có dấu hiệu hồi phục – lại đứng trước nguy cơ chững lại.
📉 Nguy cơ “đóng băng” khi dòng vốn bị nén
Các chuyên gia cho rằng động thái siết tín dụng xuất phát từ bối cảnh năm 2025 tăng trưởng nóng, khi tín dụng bất động sản vượt 20%, riêng mảng kinh doanh bất động sản tăng tới 28%. Tuy vậy, việc điều chỉnh quá nhanh trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động có thể tạo ra tác động ngược.
Bất động sản không chỉ là một ngành riêng lẻ mà còn liên quan chặt chẽ đến hàng chục lĩnh vực khác như xây dựng, vật liệu, nội thất hay vận tải. Khi dòng vốn bị chặn lại, hiệu ứng lan tỏa có thể khiến nhiều lĩnh vực cùng chịu ảnh hưởng, từ đó kéo chậm đà phục hồi chung của nền kinh tế.
⚖️ Ngân hàng cần “tự soi chiếu” lại chính mình
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc kiểm soát tín dụng là cần thiết, nhưng không nên chỉ dừng ở việc siết chặt điều kiện vay. Theo ông, các tổ chức tín dụng cũng cần nhìn lại chính mình, đặc biệt trong bối cảnh lợi nhuận ngành ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao trong nhiều năm.
Một vấn đề đáng chú ý được ông Châu nêu ra là sự bất đối xứng trong định giá tài sản thế chấp. Với doanh nghiệp thông thường, tài sản bất động sản thường chỉ được định giá khoảng 70% giá trị thực, và hạn mức vay cũng bị khống chế ở mức thấp hơn nữa. Điều này khiến doanh nghiệp chịu thiệt thòi, nhất là khi thị trường đi xuống và giá trị tài sản tiếp tục bị điều chỉnh giảm.
⚠️ “Doanh nghiệp thân hữu”: Khi tài sản bị “thổi giá”
Ở chiều ngược lại, với một số doanh nghiệp có mối liên hệ trong hệ sinh thái ngân hàng, tình trạng định giá lại diễn ra theo hướng hoàn toàn khác. Theo ông Châu, có trường hợp tài sản thế chấp chỉ có giá trị 1 đồng nhưng có thể được “đẩy” lên 3–4 lần để làm cơ sở vay vốn.
Cách làm này không chỉ tạo ra lợi thế bất thường cho một nhóm doanh nghiệp mà còn tiềm ẩn rủi ro lớn đối với hệ thống tài chính. Khi tài sản bị thổi giá, dòng vốn có thể bị phân bổ sai lệch, dẫn đến nguy cơ nợ xấu và những hệ lụy tương tự các vụ án tài chính từng xảy ra trước đó.
📌 Câu chuyện không chỉ là siết tín dụng
Thực tế cho thấy, rủi ro của thị trường không chỉ nằm ở việc cấp tín dụng quá mức, mà còn ở cách thức thẩm định và kiểm soát nội bộ của chính các ngân hàng. Nếu không đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong định giá tài sản cũng như xét duyệt khoản vay, việc siết tín dụng có thể vô tình tạo ra sự méo mó trong phân bổ nguồn lực.
Trong bối cảnh hiện nay, yêu cầu đặt ra không chỉ là kiểm soát dòng vốn, mà còn là chuẩn hóa lại hệ thống vận hành, đảm bảo mọi doanh nghiệp được tiếp cận tín dụng trên cùng một mặt bằng tiêu chuẩn. Khi đó, dòng tiền mới thực sự chảy vào đúng nơi có giá trị, thay vì trở thành nguồn rủi ro tiềm ẩn cho toàn hệ thống.
