Đề xuất gây tranh luận
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị cho phép chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dù dự án đang thế chấp, chưa cần giải chấp ngay, với điều kiện ngân hàng và người mua cùng chấp thuận.
Theo HoREA và một số doanh nghiệp, cơ chế “bán trước – giải chấp sau” sẽ giúp khơi thông dòng tiền, giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường còn khó khăn.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nhiều người mua nhà và chuyên gia pháp lý cho rằng đây là đề xuất tiềm ẩn rủi ro lớn, bởi phần bất lợi có thể bị chuyển từ doanh nghiệp sang khách hàng.
Người mua: Đóng đủ tiền, ở đủ năm… vẫn chưa có sổ
Chị Ngọc (TP.HCM) cho biết từng mua căn hộ tại khu Đông thành phố từ năm 2018, nhận nhà năm 2019 nhưng đến nay vẫn chưa có sổ hồng vì dự án chưa được giải chấp hoàn toàn.
“Tiền đã đóng đủ, nhà đã ở ổn định, nhưng mỗi lần hỏi sổ chỉ nhận được câu trả lời ‘chủ đầu tư đang làm việc với ngân hàng’”, chị nói. Theo chị, nếu pháp luật cho phép bán nhà khi còn thế chấp, rủi ro với người mua sẽ càng lớn, bởi rất khó kiểm soát năng lực tài chính và thiện chí thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Ngân hàng được ưu tiên, người mua đứng sau
Cùng quan điểm, anh Kiệt – một nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM – cho rằng cơ chế này không phù hợp với người mua ở thực.
Theo anh, ngân hàng tham gia kiểm soát dòng tiền chủ yếu để bảo đảm thu hồi nợ, chứ không phải để bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của người mua. Trong kịch bản xấu, nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, ngân hàng vẫn có quyền xử lý tài sản thế chấp, còn người mua dù đã thanh toán và nhận nhà vẫn ở thế yếu.
Thực tế tại TP.HCM cho thấy không ít dự án đã bàn giao nhiều năm nhưng cư dân vẫn “mòn mỏi chờ sổ” do chủ đầu tư không đủ khả năng giải chấp. Khi tranh chấp phát sinh, người mua gần như không có công cụ pháp lý trực tiếp, còn việc khiếu kiện thường kéo dài, tốn kém và đầy bất an.
Góc nhìn pháp lý: Thay đổi trật tự bảo vệ quyền lợi
Luật sư Trần Hoàng Hải phân tích, nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản đặc thù, khi người mua phải bỏ tiền trong lúc tài sản chưa hoàn thiện và quyền sở hữu chưa được xác lập đầy đủ. Vì vậy, pháp luật nhiều năm qua luôn đặt ra yêu cầu chặt chẽ để bảo vệ người mua, trong đó có nguyên tắc phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.
Tinh thần này tiếp tục được kế thừa trong Luật Nhà ở 2023, nhằm ngăn chặn tình trạng một tài sản bị đem bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau và tránh rủi ro tài sản bị xử lý để thu hồi nợ ngân hàng.
“Khi tài sản vẫn đang thế chấp, ngân hàng luôn có quyền ưu tiên xử lý nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Người mua, về bản chất, vẫn đứng sau trong thứ tự bảo vệ quyền lợi”, luật sư Hải nhấn mạnh.
Bất cân xứng thông tin – rủi ro lớn nhất
Theo các chuyên gia, rủi ro lớn nhất nằm ở sự bất cân xứng thông tin. Không phải người mua nào cũng đủ kiến thức pháp lý để hiểu rõ các điều khoản liên quan đến thế chấp, giải chấp, kiểm soát dòng tiền hay trách nhiệm của ngân hàng.
Việc cho rằng người mua “tự nguyện chấp nhận rủi ro” có thể đúng về mặt hình thức, nhưng thực tế lại đẩy gánh nặng pháp lý sang phía yếu thế hơn. Khi xảy ra vi phạm cam kết, ngân hàng có đủ công cụ bảo toàn vốn, còn người mua thường phải theo đuổi các vụ tranh chấp dân sự kéo dài để đòi quyền lợi.
Cảnh báo từ cơ quan quản lý
Từ góc độ quản lý nhà nước, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cũng khuyến cáo người dân cần hết sức thận trọng khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt với các dự án đang thế chấp. Cơ quan này cho rằng người mua chỉ nên ký hợp đồng và thanh toán khi tài sản đã được giải chấp đầy đủ.
Trong bối cảnh niềm tin thị trường vừa mới hồi phục, nhiều ý kiến cho rằng mọi điều chỉnh chính sách cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Gỡ khó cho doanh nghiệp là cần thiết, nhưng nếu thiếu cơ chế bảo vệ đủ mạnh, việc cho phép bán nhà chưa giải chấp có thể biến thành rủi ro pháp lý kéo dài cho người mua – những người bỏ tiền thật để mua chốn an cư.
