📉 Rao bán nhiều năm, giá quay đầu vẫn “ế”
Ghi nhận tại các khu vực từng là điểm nóng như Đồng Nai, Long An (cũ), Bình Dương (cũ) hay Lâm Đồng, hàng loạt lô đất nền được rao bán liên tục trong nhiều năm nhưng không phát sinh giao dịch.
Một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết đã mua lô đất 105m² tại Đồng Nai từ năm 2021 với giá gần 1,6 tỷ đồng, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Tuy nhiên, sau gần 4 năm, dù đã nhiều lần điều chỉnh giá từ 1,8 tỷ xuống 1,7 tỷ và hiện về lại mức 1,6 tỷ đồng, lô đất vẫn không tìm được người mua. Những người quan tâm nếu có cũng trả giá thấp hơn rất nhiều, khiến giao dịch không thể thực hiện.
Tình trạng tương tự diễn ra tại Long An (nay là Tây Ninh), khi nhiều nhà đầu tư không chỉ đối mặt với thanh khoản thấp mà còn vướng mắc pháp lý. Có trường hợp chấp nhận cắt lỗ tới 40% giá trị nhưng vẫn không thể chuyển nhượng do dự án bị dừng, hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh.
⚠️ Vướng pháp lý, hạ tầng yếu: Điểm nghẽn lớn nhất
Điểm chung của các sản phẩm khó thanh khoản hiện nay là xuất phát từ đất nông nghiệp, được tách thửa và phân lô bán nền tự phát. Những khu đất này thường thiếu hạ tầng đồng bộ, chưa hoàn thiện pháp lý hoặc phụ thuộc vào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Thực tế tại nhiều khu vực vùng ven cho thấy không khó để bắt gặp các khu đất đã được chia lô, làm đường nội bộ nhưng vẫn bỏ hoang nhiều năm, không có cư dân sinh sống. Việc thiếu kết nối giao thông và tiện ích càng làm giảm sức hút của phân khúc này.
🌄 “Bỏ phố lên rừng” và hệ quả đầu tư theo kỳ vọng
Tại Lâm Đồng, làn sóng đầu tư theo xu hướng “bỏ phố lên rừng” từng khiến giá đất tăng nhanh trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, khi thị trường đảo chiều, nhiều nhà đầu tư rơi vào mắc kẹt.
Một trường hợp mua đất tại Bảo Lâm cuối năm 2021 với giá hơn 700 triệu đồng, từng được trả 800 triệu nhưng không bán vì kỳ vọng tăng tiếp. Đến nay, dù đã giảm xuống 600 triệu đồng, lô đất vẫn không có giao dịch, phản ánh rõ nét sự suy giảm thanh khoản của thị trường.
🔄 Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc
Theo các đơn vị nghiên cứu, diễn biến hiện tại không chỉ là nhịp điều chỉnh ngắn hạn mà phản ánh quá trình thanh lọc của thị trường bất động sản. Trong đó, các sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá đang dần mất đi sức hấp dẫn.
Ngược lại, những bất động sản có pháp lý rõ ràng, nằm trong khu dân cư hiện hữu và gắn với nhu cầu ở thực vẫn duy trì được giao dịch nhất định, dù mức độ không còn sôi động như trước.
🎯 Khẩu vị đầu tư thay đổi, đất nền mất lợi thế
Giai đoạn 2015–2021, đất nền từng là phân khúc được ưa chuộng nhờ khả năng tăng giá nhanh và mức vốn đầu tư linh hoạt. Tuy nhiên, từ năm 2022, khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt và quy định pháp lý được siết lại, thị trường đã nhanh chóng đảo chiều.
Hiện nay, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các sản phẩm:
- Có pháp lý hoàn chỉnh
- Gắn với nhu cầu sử dụng thực
- Có khả năng khai thác dòng tiền
Sự dịch chuyển dòng vốn này khiến đất nền phân lô, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm, tiếp tục mất thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.
Hết thời “lướt sóng”, thị trường trở về giá trị thực
Thực tế cho thấy, nhiều khu vực dù giá đã giảm 30–50% vẫn không phát sinh giao dịch, phản ánh rõ sự thay đổi trong chu kỳ thị trường.
Đất nền phân lô – từng là kênh đầu tư hấp dẫn – đang đối mặt với giai đoạn khó khăn kéo dài. Trong bối cảnh mới, yếu tố pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thực sẽ trở thành tiêu chí cốt lõi, thay thế cho kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước đây.
