Tại TP HCM, giá sơ cấp quý IV đạt 90 triệu đồng/m², tăng 5% theo quý và 21% so với năm ngoái; giá thứ cấp cũng tăng 18%, lên khoảng 64 triệu đồng/m². Đà tăng xuất hiện trên cả vùng vệ tinh: Bình Dương tăng 10%, Đồng Nai 12%, Long An (nay thuộc Tây Ninh sau sáp nhập) tăng tới 45%.
Nguồn cung mới cải thiện song chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp – hạng sang, kéo mặt bằng giá chung đi lên. Riêng TP HCM cũ, 90% sản phẩm mở bán mới nằm ở phân khúc cao cấp; Bình Dương cũ khoảng 60%.
9 tháng đầu năm, thị trường phía Nam ghi nhận 22.400 sản phẩm mở bán, giá nhiều dự án tăng 10–20% nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 65%. Báo cáo DKRA cho thấy giá sơ cấp tăng 12–18%, thứ cấp tăng 8–15% và dự báo còn tăng 5–6% trong những tháng cuối năm, nhất là khi phân khúc vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Ông Nguyễn Văn Đính (VARS) nhận định sự mất cân đối cung – cầu khiến giá nội đô tăng mạnh, buộc người mua chuyển dịch về các vùng vệ tinh, góp phần làm giá lan rộng. CBRE dự báo năm 2026, thị trường có thể đón 50.000 sản phẩm mới, giá sẽ phân hóa rõ: TP HCM tiếp tục neo cao, các tỉnh vệ tinh điều chỉnh linh hoạt hơn.
Trong bối cảnh giá tăng nhanh hơn thu nhập, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược dài hạn, tập trung vào các dự án gắn hạ tầng lớn và khu đô thị quy hoạch bài bản, hạn chế rủi ro lướt sóng ngắn hạn.
