Nguyên nhân không chỉ đến từ chủ đầu tư, mà còn vì kẽ hở của luật cũ – khi không có chế tài đủ mạnh để ngăn hành vi “rao bán lụi”.
LUẬT MỚI 2023–2024: Siết chặt điều kiện mở bán đất nền
Từ ngày 01/01/2025, Luật Kinh doanh BĐS 2023 chính thức có hiệu lực, quy định rõ ràng rằng:
Chủ đầu tư chỉ được phép chào bán đất nền dự án khi đã đủ 5 điều kiện sau:
1. 
Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất từ cơ quan nhà nước
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ toàn khu)
3. Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500
4. Hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện & đã được nghiệm thu
5. Văn bản cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng nền
Nếu chưa có đủ – tuyệt đối KHÔNG ĐƯỢC:
• Quảng cáo
• Giữ chỗ
• Ký hợp đồng đặt cọc
• Nhận tiền góp vốn
Mọi hành vi huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào khi chưa đủ điều kiện đều bị coi là vi phạm pháp luật, và có thể bị:
• Xử phạt hành chính lên đến hàng trăm triệu đồng
• Buộc hoàn tiền cho khách hàng
• Thu hồi dự án / cấm tiếp tục triển khai
SO SÁNH LUẬT CŨ vs LUẬT MỚI VỀ ĐẤT NỀN DỰ ÁN
TIÊU CHÍ 
Luật cũ (2013–2014) 
Luật mới (2023–2024)
Điều kiện bán đất nền
Luật cũ: Không quy định chi tiết
Luật mới: Rõ ràng 5 điều kiện bắt buộc – gồm pháp lý, hạ tầng, quy hoạch…
Huy động vốn khi chưa đủ điều kiện
Luật cũ: Không cấm triệt để
Luật mới: Cấm tuyệt đối – Vi phạm có thể bị xử lý hình sự
Trách nhiệm giám sát của chính quyền
Luật cũ: Mơ hồ, thiếu cơ chế rõ ràng
Luật mới: Xác định rõ vai trò của UBND, Sở Xây dựng, Sở TN&MT
Ý NGHĨA CHO NGƯỜI MUA – CẢNH GIÁC + CÓ CƠ CHẾ BẢO VỆ
Luật mới không chỉ “siết” phía chủ đầu tư, mà còn giúp người dân có thêm công cụ tự bảo vệ mình, nhờ:
• Cơ chế truy cứu, đòi lại tiền nếu pháp lý không rõ ràng
• Thông tin dự án bắt buộc công khai trên hệ thống điện tử
• Người mua có thể kiểm tra pháp lý trước khi đặt bút ký
THÔNG ĐIỆP CHỐT: “Không đủ 5 điều kiện – Không được rao bán”
Luật mới đã đóng chặt cánh cửa “lách luật”, và mở ra một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp hơn từ năm 2025.
Người mua cần nhớ:
Nếu người bán không chứng minh được đủ 5 điều kiện pháp lý – tuyệt đối không ký – không cọc – không xuống tiền.
Theo FB Khánh Hợi
