Người vay, doanh nghiệp và ngân hàng cùng chịu sức ép
Với người vay mua nhà, tác động rõ nhất của lãi suất tăng nằm ở sự bất định của nghĩa vụ trả nợ, đặc biệt với các khoản vay lãi suất thả nổi. Khi chi phí vốn biến động, kế hoạch tài chính cá nhân dễ bị kéo căng, rủi ro đứt gãy chi tiêu và chậm trả nợ gia tăng.
Với doanh nghiệp bất động sản, lãi suất cao không chỉ làm tăng chi phí vốn mà còn khiến dòng tiền bị “trễ nhịp”. Trong bối cảnh tốc độ bán hàng chậm, thủ tục pháp lý dự án ngày càng chặt chẽ, áp lực tài chính có xu hướng dồn tích theo thời gian, làm gia tăng nguy cơ mất cân đối dòng tiền.
Còn với ngân hàng, tác động của lãi suất tăng thể hiện rõ qua thế “kẹt” hai chiều. Nếu tăng lãi suất cho vay để bảo toàn biên lợi nhuận (NIM), khả năng trả nợ của khách hàng suy yếu, kéo theo nguy cơ nợ xấu. Ngược lại, nếu duy trì lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, NIM bị thu hẹp, trong khi chi phí vốn đầu vào vẫn có xu hướng đi lên.
Tín dụng bất động sản lớn, rủi ro không còn mang tính cục bộ
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Với tỷ trọng lớn như vậy, bất kỳ trục trặc nào trong việc thu hồi và xử lý nợ bất động sản không còn là câu chuyện riêng lẻ, mà có thể tạo áp lực lan tỏa lên toàn bộ hệ thống tín dụng.
Phân tích sâu hơn, bà Phùng Thị Phương Thảo – giảng viên Khoa Luật, Học viện Ngân hàng – cho rằng ngân hàng đang chịu tác động đồng thời từ hai lực kéo ngược chiều. Một mặt, lãi suất nhích lên buộc ngân hàng phải cân nhắc giữa lợi nhuận và hỗ trợ khách hàng. Mặt khác, với các khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản, rủi ro lớn nhất không nằm ở giá trị định giá, mà ở khả năng chuyển hóa tài sản thành tiền khi thị trường thanh khoản yếu, dự án vướng pháp lý hoặc phát sinh tranh chấp.
“Hai lực này tạo ra một vòng xoáy ngược. Ngân hàng càng thận trọng thì tín dụng mới càng chậm; tín dụng càng chậm thì doanh nghiệp càng khó tạo dòng tiền, và rủi ro lại quay trở lại bảng cân đối của ngân hàng”, bà Thảo nhận định.
Khi tài sản bảo đảm bị “kẹt”
Với tín dụng bất động sản, vấn đề cốt lõi không chỉ là có tài sản bảo đảm, mà là tài sản đó có thể bị ‘kẹt’ trong thời gian dài. Khi thị trường kém thanh khoản, ngay cả bất động sản có pháp lý đầy đủ cũng khó chuyển thành tiền kịp thời để bù đắp nghĩa vụ nợ.
Hệ quả là ngân hàng bị kẹt vốn, phải tăng trích lập dự phòng, kéo dài thời gian xử lý nợ và trở nên dè dặt hơn với tín dụng mới. Rủi ro tín dụng vì thế có thể lan sang rủi ro vĩ mô.
Theo bà Thảo, tác động lan tỏa thường diễn ra theo ba tầng. Thứ nhất, tín dụng bị “bóp” ở các khu vực cần vốn nhất, không chỉ bất động sản mà cả sản xuất, thương mại và tiêu dùng. Thứ hai, điều kiện cho vay bị siết chặt khiến chi phí vốn toàn nền kinh tế tăng lên, ngay cả với doanh nghiệp lành mạnh. Thứ ba, nếu nhiều dự án bất động sản đình trệ vì đứt gãy dòng tiền, tác động sẽ lan sang các ngành vệ tinh như xây dựng, vật liệu, nội thất, môi giới và việc làm, kéo theo sức mua suy yếu và vòng quay kinh tế chậm lại.
Ngân hàng nên “ứng xử” ra sao?
Theo các chuyên gia, điều quan trọng là ngân hàng không phản ứng cực đoan theo kiểu siết chặt hoặc nới lỏng tín dụng theo cảm tính thị trường. Thay vào đó, quản trị rủi ro cần dựa trên mục đích khoản vay, dòng tiền và kỷ luật pháp lý của dự án.
Trước hết, cần tách bạch rõ giữa cho vay mua nhà ở thực và cho vay kinh doanh bất động sản – hai nhóm có cấu trúc dòng tiền và rủi ro rất khác nhau. Việc phân tách giúp tránh “đánh đồng” toàn bộ bất động sản là rủi ro cao, đồng thời không để rủi ro dự án lan sang danh mục bán lẻ.
Bên cạnh đó, ngân hàng cần chuyển trọng tâm từ định giá tài sản sang định giá pháp lý và dòng tiền. Trong chu kỳ hiện nay, rủi ro lớn nhất không phải tài sản mất giá, mà là tài sản không thanh khoản được do vướng thủ tục. Vì vậy, thẩm định pháp lý dự án cần được coi là điều kiện tiên quyết, không phải bước hậu kiểm.
Ngoài ra, việc siết kỷ luật dòng tiền thông qua cơ chế tài khoản kiểm soát, giải ngân theo mốc pháp lý – thi công cũng được xem là công cụ quan trọng để hạn chế rủi ro sử dụng vốn sai mục đích.
Cuối cùng, quản trị rủi ro tập trung cần được thực hiện trên cơ sở các chuẩn an toàn hiện hành, trong đó ngân hàng chủ động đặt ngưỡng nội bộ cho từng phân khúc bất động sản, thay vì chỉ bám vào hạn mức tín dụng chung.
Không chỉ nhìn tài sản, phải nhìn “đường đi” của dự án
“Tín dụng dựa quá nhiều vào bất động sản trở thành rủi ro hệ thống không phải vì bất động sản luôn xấu, mà vì nó tạo hiệu ứng dây chuyền khi thanh khoản và pháp lý bị nghẽn”, chuyên gia nhận định.
Trong bối cảnh lãi suất có thể duy trì ở mức cao, ngân hàng muốn an toàn không thể chỉ nhìn vào tài sản bảo đảm, mà phải nhìn vào khả năng dự án đi đến cuối đường – bằng pháp lý sạch và dòng tiền thực.
