Chính sách mới định hình lại thị trường
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, việc áp dụng bảng giá đất hằng năm làm cơ sở tính thuế và nghĩa vụ tài chính sẽ buộc nhà đầu tư đánh giá lại danh mục, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Trong khi đó, khả năng áp dụng thuế tài sản trong 3–5 năm tới là “kịch bản hoàn toàn khả thi”, theo kinh nghiệm nhiều quốc gia. Nếu triển khai, chính sách này sẽ tác động mạnh đến chiến lược đầu tư, hạn chế đầu cơ và hướng thị trường về giá trị thật.
Song song, việc siết đất nền phân lô và kiểm soát dòng vốn đầu tư khiến những phân khúc từng là “miền đất hứa” không còn hấp dẫn như trước. Tư duy “mua hôm nay – nhân đôi sau 6 tháng” được đánh giá là không còn thực tế trong bối cảnh hiện nay.
TS Đinh Thế Hiển cho rằng giai đoạn siêu lợi nhuận của thị trường trong 30 năm qua chủ yếu dựa trên ba yếu tố: pháp lý — vĩ mô — hạ tầng. Khi các yếu tố này đã tiệm cận ngưỡng, thị trường buộc phải chuyển sang mô hình phát triển bền vững như các nước phát triển.
Nhà đầu tư đổi "khẩu vị": Từ lướt sóng sang đầu tư giá trị
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần dịch chuyển sang sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, đặc biệt là tài sản cho thuê. Dòng tiền hàng tháng vừa giảm áp lực vốn, vừa chờ hưởng lợi tăng giá trong dài hạn.
TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh, hiệu quả đầu tư phải được nhìn qua tỷ suất sinh lời 3–3,5%/năm trên tổng vốn, bất kể giá trị tài sản là 5 tỷ hay 50 tỷ đồng. Căn nhà “hợp lý” phải phù hợp với thu nhập thực tế và khả năng chi trả của người mua.
Hành vi người mua thay đổi: Giá – tiện ích – thời gian di chuyển lên ngôi
Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh trong năm qua, khiến yếu tố giá trở thành ưu tiên số một của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Thay vì cố bám trung tâm với mức giá quá cao, người mua chấp nhận đi xa hơn để đổi lấy không gian sống tốt hơn, với câu hỏi “mất bao lâu để di chuyển” quan trọng hơn “cách trung tâm bao nhiêu km”.
Người mua cũng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng vận hành, tiện ích, tiêu chuẩn sống và pháp lý dự án. Điều này khiến mô hình đại đô thị trở thành xu hướng chủ đạo, đặc biệt tại Hà Nội và đang lan dần về phía Nam.
Những dự án hàng trăm, hàng nghìn hecta, hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng được xem là “điểm đến” của nguồn cung mới và kỳ vọng dòng vốn đầu tư.
