📉 Nguồn cung căn hộ mới đồng loạt giảm 77%
Theo số liệu nghiên cứu thị trường quý III/2026:
-
Hà Nội: Khoảng 2.200 căn mở bán mới, giảm 77% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ.
-
TP.HCM: Khoảng 2.500 căn, giảm 77% theo quý và 54% theo năm.
Đáng chú ý, hơn 40% nguồn cung dự kiến mở bán trong quý III đã bị dời lịch.
Nhiều chủ đầu tư lựa chọn kéo dài thời gian giữ chỗ, thăm dò sức mua thay vì mở bán theo kế hoạch.
💸 Thanh khoản lao dốc, người mua ngày càng thận trọng
Trong quý III, Hà Nội ghi nhận khoảng 1.700 căn hộ giao dịch, giảm 76% so với quý trước.
Tại TP.HCM, lượng giao dịch chỉ khoảng 1.600 căn, giảm tới 83% theo quý.
Tính chung 9 tháng, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp hiện hữu tại Hà Nội đạt 67%, còn TP.HCM chỉ 43%, đều giảm mạnh so với cùng kỳ.
🏢 Giao dịch giảm nhưng giá căn hộ vẫn neo cao
Trái ngược với sức mua, mặt bằng giá sơ cấp tại các khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao:
-
Trung tâm Hà Nội: 127 triệu đồng/m², tăng 41% so với cùng kỳ.
-
Trung tâm TP.HCM: 104 triệu đồng/m², tăng 10%.
-
Văn Giang (Hưng Yên): Khoảng 67 triệu đồng/m².
-
Bình Dương cũ: Khoảng 60 triệu đồng/m².
-
Bà Rịa - Vũng Tàu cũ: Khoảng 67 triệu đồng/m².
Riêng mức tăng giá mạnh tại Hà Nội chịu ảnh hưởng đáng kể từ tỷ trọng các dự án hạng sang mới mở bán, không đồng nghĩa mọi căn hộ đều tăng giá 41%.
🏦 Chủ đầu tư không giảm giá, chuyển sang hỗ trợ lãi suất
Thay vì hạ giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đưa ra các chính sách tài chính để kích cầu.
Một số hình thức được áp dụng gồm hỗ trợ lãi suất đến 5 năm, lãi suất ưu đãi cố định khoảng 7,5%/năm theo từng chương trình, ân hạn nợ gốc và giãn tiến độ thanh toán.
Thậm chí, có dự án đưa ra phương án thanh toán chỉ 0,5% giá trị căn hộ mỗi tháng.
⚠️ Ưu đãi nhiều nhưng áp lực trả nợ vẫn còn
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Savills TP.HCM, giá nhà trong 6–12 tháng tới nhìn chung khó giảm mạnh do chi phí phát triển dự án và chi phí vốn vẫn cao.
Tuy nhiên, những dự án thiếu lợi thế cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.
Với người mua, các chương trình hỗ trợ lãi suất chỉ giảm áp lực ban đầu, còn nghĩa vụ trả nợ dài hạn vẫn cần được tính toán kỹ.
📊 Năm 2027, nguồn cung căn hộ được kỳ vọng phục hồi
Theo dự báo được dẫn trong báo cáo, nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội năm 2027 có thể đạt khoảng 28.000 căn, trong đó 70% dự kiến nằm giữa Vành đai 3 và Vành đai 4.
Tại TP.HCM, nguồn cung được dự báo ở mức 23.000–24.000 căn, tập trung tại khu Đông và khu Nam.
