🏗️ Hơn 3.000 dự án vẫn mắc kẹt vì pháp lý
Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện vào khoảng 40% dân số và dự kiến tăng lên 45% vào năm 2030. Điều này đồng nghĩa mỗi năm cần bổ sung thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu thực tế.
Tuy nhiên, nguồn cung hiện tại đang không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị. Mỗi năm, Việt Nam thiếu khoảng 300.000 căn nhà, chủ yếu đến từ nhu cầu tách hộ, ra ở riêng của thế hệ trẻ tại các thành phố lớn.
Áp lực thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà leo thang, nhưng tình trạng này không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Trong khi nhiều khu vực nông thôn, vùng ven hay các đô thị loại III, IV vẫn có nguồn cung dồi dào, thậm chí dư thừa, thì các đô thị lớn lại rơi vào tình trạng “khát” nhà ở nghiêm trọng.
Tại phía Nam, áp lực tập trung chủ yếu ở Ho Chi Minh City và khu vực Đông Nam Bộ. Trong khi phía Bắc là Hanoi cùng các đô thị vệ tinh.
📊 Số liệu từ Cục Thống kê cho thấy, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại Việt Nam năm 2024 đạt 26,6 m2/người, tăng 3,4 m2 so với năm 2019. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn mục tiêu dài hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn – nơi nhu cầu đang tăng nhanh hơn khả năng đáp ứng.
Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn là câu chuyện pháp lý. Báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết cả nước còn tới 3.338 dự án tồn đọng, với tổng diện tích hơn 145.600 ha, tổng vốn đầu tư lên tới hơn 2,5 triệu tỷ đồng vẫn chưa được tháo gỡ.
Trong đó:
- Hơn 1.810 dự án thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương
- Hơn 1.520 dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội
Nhiều doanh nghiệp cho biết họ đã chuẩn bị sẵn quỹ đất, nguồn vốn và kế hoạch triển khai, nhưng lại bị “giam vốn” vì thủ tục pháp lý kéo dài, đặc biệt ở khâu xác định tiền sử dụng đất.
💰 Bất động sản không chỉ là chuyện mua nhà
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng thị trường đang bị nhìn nhận quá hẹp khi chỉ gắn với nhà ở.
Thực tế, bất động sản còn bao gồm:
- Bất động sản công nghiệp
- Bất động sản du lịch
- Bất động sản y tế
- Bất động sản giáo dục
- Bất động sản thương mại, giải trí
Theo ông Châu, nhu cầu nhà ở vẫn là bài toán dài hạn của nền kinh tế và cần được nhìn nhận đúng vai trò.
🏦 Siết tín dụng có thể tạo hiệu ứng domino
Năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đạt khoảng 19%, trong đó tín dụng bất động sản tăng hơn 24%.
Tuy nhiên, việc kiểm soát tín dụng bất động sản chặt hơn trong năm 2026 đang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó:
- Dự án đã ký hợp đồng vay nhưng chưa được giải ngân
- Khoản vay đang triển khai bị gián đoạn
- Người mua nhà khó tiếp cận vốn hơn
Theo HoREA, nếu dòng vốn bị nghẽn quá mạnh, thị trường có thể tiếp tục chậm lại, kéo theo ảnh hưởng dây chuyền tới nhiều ngành khác.
🔗 Một ngành kéo theo hàng chục ngành
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho biết đầu năm nay, lĩnh vực xây dựng đã có dấu hiệu chững lại vì thiếu việc từ các dự án địa ốc.
Trong khi đó, ông Trần Sĩ Nam cho biết bất động sản đóng góp khoảng 10-11% GDP cả nước, riêng tại Ho Chi Minh City có thời điểm tỷ trọng lên tới 30-34%.
Ông Chử Văn Hải nhấn mạnh bất động sản luôn là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế khi tạo hiệu ứng lan tỏa sang hàng loạt ngành như:
- Xây dựng
- Xi măng
- Sắt thép
- Vật liệu xây dựng
- Ngân hàng
- Du lịch
- Dịch vụ
📌Bất động sản không chỉ là câu chuyện mua bán nhà đất. Đây là một “mắt xích lớn” của nền kinh tế. Khi hơn 3.300 dự án vẫn đang bị mắc kẹt, nguồn cung thiếu hụt kéo dài và dòng vốn bị siết lại, áp lực không chỉ dồn lên doanh nghiệp địa ốc mà còn lan rộng ra cả nền kinh tế.
