Cuối tháng 12, một dự án căn hộ quy mô hơn 300 căn tại khu đô thị ở Hà Đông được giới thiệu ra thị trường và nhanh chóng được quảng bá là “cháy hàng”. Tuy nhiên, theo anh Tuấn – một nhà đầu tư sinh sống tại phường Dương Nội, dù không mua được suất trực tiếp từ chủ đầu tư, anh vẫn được môi giới chào mua lại trên thị trường thứ cấp với mức giá cao hơn nhiều.
Cụ thể, các căn hộ hai phòng ngủ diện tích 111–135 m2 được rao bán 13–15 tỷ đồng mỗi căn. Một số căn diện tích lớn lên tới 265 m2 có giá vượt 30 tỷ đồng, tương đương hơn 110 triệu đồng/m2. Môi giới cho biết khách hàng vẫn có thể “lấy suất” nếu chấp nhận trả khoản chênh từ 2–4 tỷ đồng, không thể hiện trong hợp đồng mua bán.
Theo lời môi giới, nguồn hàng chủ yếu đến từ “suất ngoại giao” của cán bộ, nhân viên liên quan đến chủ đầu tư hoặc đại lý phân phối. Do bị hạn chế chuyển nhượng, các giao dịch sang tay thường chỉ lập giấy viết tay hoặc vi bằng, tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn cho người mua sau.
Không chỉ riêng Hà Đông, đầu tháng 12, một phân khu căn hộ tại Đan Phượng cũng được thông báo “cháy hàng” chỉ sau khoảng một giờ mở bán. Các căn hai phòng ngủ có giá 6,4–6,6 tỷ đồng/căn, song người mua muốn sở hữu phải trả thêm 500–600 triệu đồng tiền chênh. Môi giới thậm chí liên tục thúc giục khách “xuống tiền nhanh” với lập luận chênh sẽ tiếp tục tăng khi thị trường “lên sóng”.
Tình trạng này không mới. Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng từng chỉ rõ hiện tượng sàn giao dịch và môi giới găm hàng, đẩy giá để thu tiền chênh. Trong khi hoa hồng chính thức chỉ khoảng 2–3% giá bán, nhiều trường hợp môi giới cộng thêm 5–20% giá trị căn hộ, tùy theo “độ nóng” của thị trường.
Dữ liệu khảo sát cho thấy khi áp lực thanh toán tăng, nhà đầu tư lướt sóng bắt đầu xả hàng, chấp nhận giảm chênh. Tại một số dự án từng là “điểm nóng”, mức chênh từ 400–500 triệu đồng đã hạ xuống còn 100–200 triệu đồng, thậm chí có căn được bán ngang giá hợp đồng do người mua không đủ khả năng đóng tiền theo tiến độ.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, tiền chênh xuất hiện khi lượng booking vượt xa số căn mở bán, trong khi mỗi đợt ra hàng chỉ vài trăm căn nhưng lại được phân bổ cho nhiều đại lý. Điều này tạo cảm giác khan hiếm giả, kích hoạt tâm lý FOMO và thúc đẩy các giao dịch sang tay ngắn hạn.
Cùng quan điểm, nhiều chuyên gia nhận định booking cao và giá chênh lớn không phản ánh nhu cầu ở thực. Nguy cơ lớn nhất thuộc về người mua cuối cùng, bởi khoản tiền chênh thường là giao dịch “ngoài hợp đồng”, gần như không có cơ chế pháp lý bảo vệ khi thị trường đảo chiều.
Trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng mạnh, CBRE dự báo Hà Nội sẽ có hơn 32.000 căn hộ mở bán trong năm nay và tiếp tục duy trì nguồn cung lớn giai đoạn 2026–2027. Khi lựa chọn đa dạng hơn, chiêu tạo khan hiếm và bán chênh được dự báo sẽ mất dần hiệu quả, gây áp lực thanh khoản lên nhóm đầu tư lướt sóng.
