💰 Nhà ở cho thuê hoàn vốn quá dài, doanh nghiệp khó “chịu nổi”
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cho thuê.
Theo ông, khó khăn lớn nhất nằm ở cấu trúc dòng vốn. Nhà ở cho thuê có thời gian thu hồi vốn rất dài nhưng doanh nghiệp hiện chủ yếu tiếp cận nguồn tín dụng ngắn hạn với lãi suất thương mại cao. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà tham gia dù nhu cầu thực tế rất lớn.
Ông Lực nhấn mạnh, cần nhìn nhận nhà ở xã hội cho thuê như một phần của hạ tầng lao động và an sinh đô thị thay vì chỉ xem là hoạt động kinh doanh bất động sản đơn thuần.
Trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng và lãi vay cùng tăng, nếu không có nguồn vốn trung - dài hạn ổn định thì rất khó kéo doanh nghiệp vào cuộc chơi nhà ở cho thuê dài hạn.
📌 Chính sách vẫn đang thiên về “mua nhà” hơn là “thuê nhà”
Theo nhiều chuyên gia, chính sách hiện nay chủ yếu tập trung hỗ trợ người mua nhà, trong khi nhu cầu thuê nhà của người lao động tại các đô thị lớn lại ngày càng tăng.
PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định quá trình đô thị hóa nhanh sẽ kéo theo xu hướng dịch chuyển lao động linh hoạt hơn, từ đó làm nhu cầu thuê nhà tại các trung tâm kinh tế lớn bùng lên mạnh mẽ.
Theo ông, tư duy chính sách cũng cần thay đổi. Thay vì mặc định “ai cũng phải sở hữu nhà”, mục tiêu quan trọng hơn là đảm bảo người dân có chỗ ở phù hợp, ổn định và an toàn.
Đây được xem là thay đổi rất đáng chú ý trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội, TP.HCM liên tục neo cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn lao động trẻ.
🏗️ Muốn phát triển mạnh phải có cơ chế riêng cho nhà ở cho thuê
Các chuyên gia cho rằng nếu tiếp tục lồng ghép chung vào cơ chế nhà ở xã hội hiện tại thì rất khó tạo cú hích cho phân khúc này.
Giải pháp quan trọng nhất là hình thành các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ổn định cho chủ đầu tư phát triển nhà ở cho thuê. Chu kỳ vay cũng phải đủ dài để phù hợp với thời gian thu hồi vốn.
Bên cạnh đó, cần thêm các ưu đãi về thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí hạ tầng và tiền thuê đất để bù đắp biên lợi nhuận thấp của mô hình cho thuê dài hạn.
Một số ý kiến cũng đề xuất mở rộng mô hình hợp tác công tư (PPP), đặc biệt tại khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng ven các đô thị lớn — nơi nhu cầu thuê nhà của công nhân và lao động nhập cư đang rất cao.
⚠️ Nhu cầu thuê nhà tăng mạnh nhưng nguồn cung vẫn quá ít
Hiện cả nước đang triển khai gần 800 dự án nhà ở xã hội với hơn 720.000 căn hộ. Tuy nhiên, số lượng căn hộ dành cho thuê mới chỉ khoảng 42.000 căn — tỷ lệ rất nhỏ so với nhu cầu thực tế.
Trong khi đó, phần lớn người lao động hiện vẫn phải thuê trọ tại các khu dân cư tự phát, chung cư mini hoặc nhà trọ chật hẹp với điều kiện hạ tầng, an toàn và chất lượng sống còn nhiều bất cập.
Theo Bộ Xây dựng, cơ cấu nguồn cung hiện vẫn nghiêng mạnh về mô hình để bán, trong khi áp lực thuê nhà tại các đô thị lớn và khu công nghiệp ngày càng gia tăng.
Mới đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cũng nhấn mạnh quan điểm “nhà là để ở, không phải để đầu cơ hay tích sản”, đồng thời yêu cầu kiểm soát minh bạch việc mua, thuê và chuyển nhượng nhà ở xã hội để đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.
