Một trường hợp điển hình là cặp vợ chồng 29 tuổi, thu nhập khoảng 25–30 triệu đồng/tháng, dự định bán tài sản hiện có và vay thêm 2 tỷ đồng để mua căn nhà hơn 4 tỷ đồng tại TP.HCM với mục đích cho thuê.
Dòng tiền cho thuê không đủ “gánh” lãi vay
Theo tính toán, với tỷ suất cho thuê khoảng 2,5%/năm, căn nhà 4 tỷ đồng chỉ mang lại khoảng 100 triệu đồng mỗi năm, tương đương 8–8,5 triệu đồng/tháng.
Trong khi đó, khoản vay 2 tỷ đồng trong 10 năm có thể khiến người vay phải trả:
- Khoảng 25–27 triệu đồng/tháng trong giai đoạn ưu đãi
- Có thể tăng cao hơn khi lãi suất thả nổi
Như vậy, thu nhập từ cho thuê chỉ đủ bù khoảng 1/3 nghĩa vụ trả nợ, phần còn lại phụ thuộc hoàn toàn vào thu nhập của người vay.
Áp lực tăng mạnh khi lãi suất thả nổi
Theo ông Võ Hồng Thắng, mức vay chiếm 50% giá trị tài sản là khá cao, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất có thể biến động mạnh.
Thông thường:
- Giai đoạn đầu: lãi suất ưu đãi khoảng 7–9%/năm
- Sau ưu đãi: có thể tăng lên 12–13%, thậm chí 14–15%/năm
Nếu lãi suất tăng, số tiền trả hàng tháng sẽ đội lên đáng kể, làm gia tăng nguy cơ mất cân đối dòng tiền.
Rủi ro từ chi phí sinh hoạt và biến động cuộc sống
Một yếu tố quan trọng thường bị bỏ qua là chi phí sinh hoạt thực tế. Theo ông Lê Quốc Kiên, nhiều người đánh giá thấp các khoản chi tiêu hàng tháng như:
- Chi phí gia đình, hiếu hỷ, y tế
- Các khoản phát sinh bất ngờ
- Nghĩa vụ hỗ trợ người thân
Trong trường hợp phát sinh thêm chi phí lớn, như có con nhỏ (ước tính 6–7 triệu đồng/tháng), khả năng trả nợ sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.
Nguy cơ “gãy dòng tiền” hiện hữu
Ngoài áp lực lãi vay, người mua còn phải đối mặt với các rủi ro khác:
- Nhà khó cho thuê hoặc bị gián đoạn dòng khách
- Giá thuê giảm trong bối cảnh thị trường chững lại
- Thu nhập cá nhân không ổn định
Khi đó, người vay có thể rơi vào tình trạng không đủ khả năng trả nợ, thậm chí đối mặt với nguy cơ bị ngân hàng xử lý tài sản.
Khuyến nghị: Không nên vay quá 50% giá trị tài sản
Các chuyên gia cho rằng, để đảm bảo an toàn tài chính:
- Nguồn vốn tự có nên đạt tối thiểu 50–60% giá trị căn nhà
- Tỷ lệ vay hợp lý nên ở mức 30–40%
- Cần có quỹ dự phòng đủ chi trả ít nhất 6–12 tháng
Đồng thời, người mua cần tính toán đầy đủ hai giai đoạn:
- Giai đoạn lãi suất ưu đãi
- Giai đoạn lãi suất thả nổi sau đó
Không nên “ảo tưởng” vào lãi suất thấp ban đầu
Một sai lầm phổ biến là lấy mức lãi suất ưu đãi 7–9% để tính cho toàn bộ thời gian vay. Trên thực tế, lãi suất sau ưu đãi thường được tính theo:
- Lãi suất huy động
- Cộng biên độ 3–5%
- Cộng thêm chi phí quản lý
Điều này khiến lãi suất thực tế có thể lên tới khoảng 13%/năm hoặc cao hơn, làm tăng đáng kể tổng chi phí vay.
