Theo quy định mới của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), hình thức bán nhà trước vẫn được duy trì, nhưng thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền sẽ bị đẩy lùi.
Trước đây, doanh nghiệp có thể tiếp cận tiền đặt cọc và vốn vay thế chấp của người mua khi công trình hoàn thành phần kết cấu chính. Nay, dòng tiền này chỉ được giải ngân khi căn nhà đã hoàn thiện.
Khoảng cách giữa hai mốc có thể kéo dài 6-12 tháng, khiến vòng quay vốn chậm lại đáng kể.
💸 44,6% nguồn vốn đang phụ thuộc vào tiền của người mua
Trong 7 tháng đầu năm, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc huy động khoảng 4,57 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương gần 680 tỷ USD.
Trong đó, tiền đặt cọc, ứng trước và khoản vay thế chấp của người mua chiếm 2,04 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương 44,6% tổng nguồn vốn.
Tỷ trọng này thậm chí còn cao hơn mức 36,1% đến từ nguồn vốn tự huy động.
Vì vậy, việc trì hoãn thời điểm doanh nghiệp được tiếp cận dòng tiền từ người mua được đánh giá là một cú siết đáng kể.
Theo một chuyên gia của Caitong Securities, tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư có sử dụng đòn bẩy của các nhà phát triển có thể giảm khoảng 60%.
🚨 Doanh nghiệp đòn bẩy cao có nguy cơ bị đào thải
Trong “luật chơi” mới, lợi thế được cho là nghiêng về các tập đoàn địa ốc lớn có hậu thuẫn từ chính quyền trung ương hoặc địa phương, vốn có đòn bẩy thấp và khả năng huy động vốn tốt.
Ngược lại, nhóm doanh nghiệp tư nhân quy mô trung bình, phụ thuộc nhiều vào vay nợ và tốc độ quay vòng vốn nhanh có thể chịu sức ép lớn hơn.
Phản ứng trên thị trường chứng khoán cũng khá rõ. Trong phiên 31/8, nhiều cổ phiếu địa ốc niêm yết tại Hồng Kông như China Jinmao, Greentown China hay Yuexiu Property có thời điểm giảm hơn 10%.
🏠 Bắc Kinh chọn bảo vệ người mua thay vì dòng tiền chủ đầu tư
Điểm đáng chú ý là giới chức Trung Quốc được cho là đã lường trước tác động tiêu cực tới doanh nghiệp.
Tuy nhiên, ưu tiên lớn hơn là bảo đảm người mua không tiếp tục rơi vào cảnh đóng tiền nhưng nhận về những dự án đình trệ hoặc chưa thể bàn giao.
Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia Trung Quốc cho rằng cải cách này nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.
Song song đó, Trung Quốc cũng kéo dài thời hạn vay thế chấp tối đa từ 30 năm lên 40 năm, nhằm giảm áp lực trả nợ và hỗ trợ nhu cầu mua nhà.
📉 Ít dự án mới hơn nhưng giá có thể ổn định hơn
Các chuyên gia dự báo quy định mới có thể khiến doanh nghiệp giảm khởi công dự án, kéo nguồn cung nhà ở mới đi xuống trong dài hạn.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung thấp hơn cùng chính sách hỗ trợ người mua có thể giúp ổn định giá nhà mới và giảm lượng tồn kho, đặc biệt tại các thành phố lớn.
