1. Phải tăng giá, dù không có giao dịch. Giá hiện đã bị thổi ngoài sức tưởng tượng của nhiều người. Nó sẽ không thể ngừng tăng, mục đích là tạo tâm lý fomo cho người đang giữ tiền, gây áp lực tâm lý sợ tiền mất giá (thực chất tỉ lệ lạm phát đang ở mức bình thường). Bởi nếu giá chững lại, người giữ tiền sẽ có tâm lý nghe ngóng thị trường...
Khi người mua trong trạng thái ”nằm nghe ngóng” sẽ dẫn tới thị trường tắc mạch. Đóng băng kéo dài từ 01 năm trở đi, đó là dấu hiệu khủng hoảng và không loại trừ đổ vỡ... khi nhìn vào các khu đất, nhà hoang trên khắp cả nước.
2. Nguồn cung. Nhìn vào bản đồ, mọi người sẽ thấy các khu đất trống còn cực nhiều; từ vành đai 3 đến 3.5, kéo dài từ Hoàng Mai lên Bắc Từ Liêm. Đó là chưa kể trong vành đai 3 hắt vào nội đô cũng có hàng chục khu đất dự kiến làm nhà chung cư – TT thương mại, văn phòng (tạm chưa tính các trường học, bệnh viện sẽ di dời).
Nhiều người nói, các tập đoàn đã xí phần rồi. Đúng, phần lớn là thế. Nhưng thử hỏi, giá nhà đang ở vũ trụ, tại sao họ không khởi công ngay để mở bán sớm, thu tiền vào túi ngay và luôn?
Mỗi tập đoàn đều gắn với lợi ích của một ông lớn/nhóm ông lớn quyền lực nào đó – mà cái này mang tính nhiệm kỳ. Có tập đoàn nào muốn kéo dài qua nhiệm kỳ khác, để người mới lên ép bán dự án/bán mình cho nhóm lợi ích của họ không?
Quỹ đất này có thể nằm trong diện chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, chua bồi thường; hoặc là tranh chấp giữa các tập đoàn; không có vốn để triển khai; hoặc vẫn là đất công; là công viên/bệnh viên/trường học nhưng chưa nhất thiết phải xây dựng vì còn ít dân...
3. Các tập đoàn và giới cò vạc. Việc tăng giá cao lên vũ trụ trong hai năm qua, có tác động từ nhiều phía.
- Thứ nhất là các tập đoàn lớn. Có ông lớn nhất nhì gì đó đang khát tiền cỡ nào, hãy nhìn vào việc mua đi bán lại công ty con của họ, hàng chục dự án bỏ hoang trên cả nước, tiêu nhiều tỷ $ vào xe cộ mà chưa thấy ánh sáng cuối đường hầm... Việc tung tiền thổi giá x2-3 lần cũng nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá mới, moi hết tiền, vàng gửi ngân hàng của ”chúng sinh”. Trong khi tập đoàn bđs khác, cổ phiếu đang giảm sâu, thanh khoản rất thấp.
Mặt khác, các dự án đang bỏ hoang, không có giao dịch trong nhiều năm qua ở Hà Nội là quá nhiều, từ Đông qua Tây, rồi đang làm là Đông Anh... Để tạo hiệu ứng sau chung cư, đất nền ngoại thành đã được thổi lên x2-3 lần giá thực, cố tạo mặt bằng giá mới để khách có sự so sánh về giá, quay ra mua dự án của họ.
Ngoài Hà Nội, cứ nhìn vào HCM đến Phan Thiết, Phú Quốc, Quảng Ninh, Đà Nẵng... và hầu hết các tỉnh/thành ven biển miền Trung là hiểu, khủng hoảng thừa, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng nhiều cỡ nào. Mình ra Phú Quốc, Phan Thiết mục sở thị... nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng bỏ hoang – chết như ngả rạ; không thanh khoản nổi. Do đó, để tự cứu mình, họ cần thổi ở nơi... nhiều tiền nhất và nơi còn biên độ để thổi.
- Thứ hai là cò vạc và người bán. Cò là một nghề như bao nghề, phần này có thể nói vào dịp khác. Riêng tại Hà Nội, họ thổi giá lên hàng ngày, hàng tuần... trong một thời gian dài, khiến người mua lâm vào trạng thái fomo – không mua là mất cơ hội. Họ có thể chia nhau địa bàn, tự đẩy giá lên; bán họ sẽ đặt cọc, và thường kéo dài để tiện sang tay khi tìm được khách; không họ cũng đủ lực ôm hàng, cần sẽ thế chấp vay ngân hàng.
Chính cò vạc thổi giá khiến người đang bán nhà, đất cũng lâm vào mê cung. Họ luôn trong trạng thái sợ bán hớ... Chốt giá bán sau lại thổi, rồi lại báo giá bán mới. Cò vạc cũng vậy, nhìn mặt phán đoán độ khao khát nhà của khách, cũng tung chiêu bài tương tự - ăn kênh giá rồi, muốn ăn nhiều hơn nữa.
Chính sự cộng hưởng từ cò vạc + chủ nhà/đất đã tạo lên cuộc đua về giá, tăng theo ngày/tuần. Cùng một căn, khi bán được 2 tỷ rồi thì căn sau phải là 2,2-2,3 tỷ, căn sau nữa là 2,5-2,6 tỷ...
4. Mối quan hệ của truyền thông và các tập đoàn, cò vạc. Không khó để các tập đoàn, thậm chỉ cả giới cò vạc... chi tiền cho các hoạt động truyền thông, từ kênh chính thống đến mạng xã hội; chi tiền cho những người nổi tiếng để họ đưa ra nhận định, đánh giá.... về thị trường có lợi cho họ, cho khu vực họ có dự án, làm ăn... Truyền thông hàng giờ, hàng ngày... càng gia tăng áp lực cho người giữ tiền... khiến họ nhiều khi mua hàng trong tâm thế fomo, thậm chí mua cho được.
Truyền thông định hình giá đất ở Thanh Oai hay Hoài Đức lên tới trên 100 triệu/m2. Họ nói như thể lô đất đã được bán. Thực tế, giá khởi điểm thấp khiến cho việc đặt cọc rất thấp, chỉ tầm 150 triệu đồng cho lô đất được trúng đấu giá lên tới cả chục tỷ. Chả có lý do gì có vạc không nhảy vào đặt cọc lướt sóng, kiếm thì có thể lên tới vài trăm đến cả tỷ, nhưng mất cũng chỉ 150 củ mà thôi. Đi theo nhóm, mỗi nhóm ôm vài lô là quá bình thường, rủi ro chia ra cũng ít.
5. Nguyên nhân khác. Nhà đất tăng một phần cũng bởi lãi suất huy động giảm, người dân rút tiền đầu tư chờ tăng giá. Vàng tăng, lương tăng... nên tâm lý ”tiền mất giá” bao trùm, dù thực tế tỉ lệ lạm phát cũng ở mức bình thường so với những năm trước.
Mặt khác, kinh tế khó khăn, đầu tư hay kinh doanh gì cũng đương đầu với không ít rủi ro trong bối cảnh thế giới nhiều biến động. Và đầu tư bất động sản là phương án an toàn hơn cả.
...
Nhưng rồi... Cuộc chơi nào rồi cũng đến lúc tàn. Giờ là lúc người ôm cục than nóng đang nỗ lực để chuyền qua tay người khác.
Theo người bạn mình trong giới kinh doanh bất động sản, từ Quý II giao dịch đã giảm hẳn, và giờ gần như rất hiếm giao dịch... nên đừng nghĩ làm bất động sản ăn đậm trong giai đoạn này.
Nhưng lưu ý, giá đã tăng 100 đồng rồi (kiểu x2-3), giá bán sẽ phải giảm dần. Nhưng giảm 50 đồng từ nay đến hết năm cũng không phải là mức người mua mong đợi.
Thời gian và lãi suất gia tăng sẽ là kẻ thù của người ôm hàng; tắc dòng tiền là tắc mạch máu với họ... Ngân hàng sẽ rút ống thở của họ, và chúng ta – ace trong group này có có nhiều năm sau để... mặc niệm họ. Tiền trong ngân hàng, bạn lấy lãi suất hàng tháng; cuộc chơi đang trong tay bạn cả.
Và dấu hiệu khởi đầu cho cuộc tháo chạy... có thể xuất hiện khi xảy ra tình trạng bỏ cọc trong các vụ đấu giá điên rồi vừa qua.
Thân ái.
Theo Gia Cát Phương Đam mê BĐS
