🏠 Hệ số K có thể khiến chi phí đất đai tăng đáng kể
Theo định hướng tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) dự kiến được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay cho việc định giá riêng từng thửa đất hoặc dự án.
Cơ chế này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục. Tuy nhiên, theo ước tính của VARS, tiền sử dụng đất tại một số dự án có thể tăng gấp 2–2,6 lần so với phương pháp tính trước đây.
Nếu xảy ra, mức tăng này có thể gây áp lực lên dòng tiền doanh nghiệp, tiến độ triển khai dự án và chi phí của người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
📊 Hà Nội có hệ số thành phần 1,45, TP.HCM lên tới 1,7
Khảo sát của VARS IRE tại 22 địa phương đã công bố hệ số K năm 2026 cho thấy cách áp dụng hiện chưa đồng nhất.
Khoảng 1/3 số địa phương sử dụng chung hệ số bằng 1, trong khi những địa phương khác phân chia theo quy hoạch và các yếu tố riêng.
Đáng chú ý, hệ số thành phần liên quan đến quy hoạch tại Hà Nội có thể lên tới 1,45, còn TP.HCM là 1,7.
Đây chưa phải hệ số K cuối cùng, bởi kết quả tính toán còn có thể chịu tác động của biến động thị trường và những yếu tố điều chỉnh khác.
⚠️ VARS đề xuất công khai cách tính, báo trước 6 tháng nếu tăng nghĩa vụ tài chính
Để hạn chế biến động chi phí, VARS kiến nghị xây dựng hệ số K dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, kết quả đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng.
Đồng thời, hội đề xuất:
-
Rà soát, công khai bảng giá đất và hệ số K hằng năm.
-
Nghiên cứu ngưỡng biến động 20% để xem xét điều chỉnh.
-
Thông báo trước tối thiểu 6 tháng đối với thay đổi làm tăng nghĩa vụ tài chính.
-
Có cơ chế chuyển tiếp hoặc nộp dần có điều kiện cho một số trường hợp phù hợp.
💰 Đề xuất bồi thường khi thu hồi đất không thấp hơn 100% giá tính theo hệ số K
Một kiến nghị đáng chú ý khác của VARS là khi Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường không thấp hơn 100% giá đất xác định theo bảng giá đất nhân hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án.
Hội cũng đề xuất duy trì phương pháp định giá đất cụ thể đối với các dự án lớn, dự án lấn biển, đất sử dụng hỗn hợp hoặc khu vực thiếu dữ liệu giao dịch đáng tin cậy.
Đồng thời, cần có cơ chế thẩm định độc lập nhằm kiểm soát tính phù hợp của hệ số K với diễn biến thị trường.
