🚧 Giá đã lên rất cao, nhưng câu chuyện không chỉ nằm ở con số 80 triệu đồng/m2
Nếu cách đây vài năm, mặt bằng giá căn hộ dọc Quốc lộ 13 chỉ quanh ngưỡng 30-40 triệu đồng/m2 thì hiện nay nhiều dự án mới đã chạm mốc 70-80 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án cao hơn.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc một bất động sản có phải "đu đỉnh" hay không không phụ thuộc hoàn toàn vào mức giá hiện tại mà nằm ở khả năng tạo ra nhu cầu ở thực và tiềm năng phát triển dài hạn của khu vực.
Quốc lộ 13 đang hưởng lợi từ quá trình mở rộng hạ tầng, sự liên kết ngày càng mạnh giữa TP.HCM và Bình Dương cũ, cùng làn sóng dịch chuyển dân cư và chuyên gia về các đô thị vệ tinh. Đây là những yếu tố có thể tạo ra mặt bằng giá mới trong tương lai.
🏗️ Nguồn cung khổng lồ nhưng thanh khoản đang chậm lại
Từ cuối năm 2025 đến nay, Quốc lộ 13 trở thành một trong những khu vực có nguồn cung căn hộ lớn nhất khu Đông Bắc TP.HCM.
Chỉ tính riêng đến tháng 5/2026, khu vực này đã ghi nhận khoảng 15 dự án với hơn 16.000 căn hộ được tung ra thị trường.
Trong khi năm 2025 sức hấp thụ còn khá tốt thì từ đầu năm 2026, thanh khoản bắt đầu giảm tốc rõ rệt. Dữ liệu thị trường cho thấy lượng giao dịch bất động sản tại Bình Dương cũ trong quý I/2026 giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước.
Điều này phản ánh thực tế rằng người mua hiện nay đã thận trọng hơn rất nhiều so với giai đoạn sốt nóng trước đó.
📉 Giá cao không đồng nghĩa dễ tăng tiếp
Một trong những rủi ro lớn nhất của bất động sản vùng giá cao là biên độ tăng giá trong tương lai ngày càng thu hẹp.
Nếu trước đây mua căn hộ 40 triệu đồng/m2 rồi bán 60 triệu đồng/m2 là chuyện không hiếm, thì ở vùng giá 80 triệu đồng/m2, việc tăng lên 120 triệu đồng/m2 sẽ khó khăn hơn rất nhiều vì đòi hỏi cả hạ tầng, dân cư và sức mua phải phát triển tương ứng.
Hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng rất khó để mặt bằng giá khu vực này nhanh chóng đạt mốc 100-120 triệu đồng/m2 trong ngắn hạn khi hạ tầng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, còn hệ sinh thái sống cao cấp như trường quốc tế, bệnh viện, trung tâm thương mại và cộng đồng cư dân chất lượng vẫn cần thêm thời gian để hình thành.
🚇 Điểm tựa lớn nhất vẫn là hạ tầng và câu chuyện TOD
Dù vậy, nhóm lạc quan lại nhìn thấy cơ hội ở tầm nhìn xa hơn.
Theo nhiều chuyên gia, từ nay đến năm 2030, hàng loạt dự án giao thông trọng điểm sẽ hoàn thiện, đặc biệt là các mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Khi quỹ đất mặt tiền Quốc lộ 13 ngày càng khan hiếm, nguồn cung mới giảm dần và hạ tầng hoàn thiện hơn, mặt bằng giá có thể tiếp tục được thiết lập ở vùng cao hơn hiện nay.
Một số dự báo cho rằng giá căn hộ dọc Quốc lộ 13 hoàn toàn có thể tiến tới vùng 120-130 triệu đồng/m2 vào năm 2030 nếu các yếu tố hạ tầng và đô thị hóa diễn ra đúng kỳ vọng.
💰 Người dễ gặp rủi ro nhất không phải người mua ở thực
Thực tế cho thấy, nhóm chịu áp lực lớn nhất hiện nay là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Khi thanh khoản giảm, việc bán lại không còn dễ dàng như giai đoạn trước. Trong khi đó, chi phí lãi vay vẫn phải trả hàng tháng khiến nhiều người buộc phải kéo dài thời gian nắm giữ hoặc chấp nhận giảm giá để thoát hàng.
Ngược lại, với những người mua để ở thực, có dòng tiền ổn định và xác định nắm giữ dài hạn, biến động ngắn hạn của thị trường không phải yếu tố quá đáng lo ngại.
Nói cách khác, câu trả lời cho việc có "đu đỉnh" hay không không nằm ở mức giá 70-80 triệu đồng/m2, mà nằm ở mục đích mua, khả năng tài chính và niềm tin vào tương lai phát triển của cả khu vực.
