💸 Vay 80% mua nhà, giờ trả ngân hàng 40 triệu đồng/tháng
Một nhà đầu tư tại Hà Nội mua căn hộ 2 phòng ngủ giá 3,7 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng tới 2,9 tỷ đồng, tương đương gần 80% giá trị căn hộ.
Sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khiến số tiền phải trả ngân hàng tăng mạnh lên khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, tương ứng lãi suất khoảng 13-14%/năm.
Trong khi đó, căn hộ bàn giao thô chỉ cho thuê được khoảng 6-7 triệu đồng/tháng, còn hoàn thiện nội thất cũng chỉ đạt 8-9 triệu đồng/tháng, không đủ bù chi phí lãi vay.
Không chịu nổi áp lực tài chính, chủ nhà buộc phải rao bán cắt lỗ. Dù đã giảm giá tới 400 triệu đồng, căn hộ vẫn chưa tìm được khách mua.
📈 Lãi suất vay mua nhà đã bước sang mặt bằng mới
Khảo sát đầu tháng 6 cho thấy nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà:
🔹 HDBank:
- 9,8%/năm cố định 12 tháng
- 10,8%/năm cố định 24 tháng
- Sau ưu đãi: lãi suất cơ sở + 3,5%
🔹 Shinhan Bank:
- 10%/năm cố định 12 tháng
- 10,3%/năm cố định 24 tháng
- Vay mua nhà dự án từ 9,5-9,8%/năm
So với giai đoạn 2023-2024 khi lãi suất chỉ quanh 6-8%/năm, mặt bằng hiện nay đã tăng đáng kể. Sau thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay đang chịu lãi suất thực tế 13-15%/năm.
⚠️ Người dùng đòn bẩy cao đối mặt rủi ro lớn
Những nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn đang gặp áp lực kép:
❌ Chi phí tài chính tăng mạnh
❌ Giá căn hộ đã lên mức rất cao
❌ Thanh khoản thị trường suy giảm
❌ Lợi suất cho thuê quá thấp
Nhiều trường hợp lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 2-4%/năm, thấp hơn rất nhiều so với chi phí vay vốn.
🏗️ Nguồn cung tăng nhưng sức mua đang chậm lại
Theo VIS Rating:
📌 Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM năm 2025 tăng 22%.
📌 Tỷ lệ hấp thụ giảm từ 106% xuống còn 95%.
📌 Giá căn hộ vẫn tăng khoảng 20% so với cùng kỳ tại hai thị trường lớn.
📌 Năm 2026, lãi suất vay mua nhà bình quân được dự báo cao hơn 3-4 điểm % so với năm trước.
🔍 Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh
Giai đoạn 2020-2024, nhiều nhà đầu tư thắng lớn nhờ lãi suất thấp và giá nhà tăng nhanh. Tuy nhiên, khi chi phí vốn tăng trở lại, những người vay 70-80% giá trị tài sản bắt đầu chịu áp lực lớn.
Trong bối cảnh thanh khoản giảm và giá bán neo cao, thị trường có thể xuất hiện thêm các trường hợp giảm giá, cắt lỗ ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.
