Tuy nhiên, điều đáng chú ý là dòng tiền ứng trước từ khách hàng chỉ khoảng 176.000 tỷ đồng.
👉 Nghĩa là hơn 330.000 tỷ đồng tồn kho chưa có tiền người mua đi kèm, buộc doanh nghiệp phải tài trợ bằng vốn chủ sở hữu và nợ vay.
📊 Tồn kho tăng mạnh nhưng tiền khách ứng trước không theo kịp
Cụ thể:
🏢 94 doanh nghiệp BĐS niêm yết
📦 510.554 tỷ đồng hàng tồn kho (tăng hơn 30% so với 2024)
💰 176.366 tỷ đồng tiền khách hàng ứng trước
👉 Bình quân tiền ứng trước chỉ bằng 34,5% giá trị tồn kho.
Nhưng nếu loại bỏ một vài doanh nghiệp lớn kéo số liệu lên, đa số doanh nghiệp chỉ đạt khoảng 18%.
Điều này cho thấy nhiều chủ đầu tư phải gánh phần lớn tồn kho bằng nguồn vốn của mình.
⚖️ Sự phân hóa rất lớn giữa các doanh nghiệp
Tỷ lệ tiền người mua trả trước / tồn kho dao động cực rộng:
📉 1,4% tại Phát Đạt
📈 167% tại Sunshine Group
Điều đó có nghĩa:
⚠️ Có doanh nghiệp gần như không có tiền khách hỗ trợ dự án
⚠️ Nhưng cũng có doanh nghiệp được khách hàng ứng trước phần lớn chi phí
🏢 Tồn kho tập trung vào một số “ông lớn”
Hai doanh nghiệp dẫn đầu là:
🏗 Novaland
🏗 Vinhomes
👉 Chiếm hơn 50% tổng tồn kho của 94 doanh nghiệp.
Khoảng 10 doanh nghiệp lớn nhất nắm hơn 70% tồn kho toàn ngành.
Trong khi đó, tiền người mua ứng trước cũng tập trung mạnh vào một số ít doanh nghiệp lớn.
💸 Nhiều doanh nghiệp phải “tự nuôi tồn kho”
Một số doanh nghiệp có tồn kho lớn nhưng tiền khách ứng trước rất thấp:
🏗 Novaland
🏗 Kinh Bắc City
🏗 Khang Điền
🏗 Becamex IDC
🏗 Phát Đạt
Chỉ riêng 4 doanh nghiệp KBC, KDH, BCM và PDR:
📦 89.126 tỷ đồng tồn kho
💰 Tiền khách ứng trước chỉ 3.299 tỷ đồng
👉 Bình quân 100 đồng nợ vay chỉ có chưa tới 20 đồng tiền mặt.
📉 Ví dụ cụ thể tại một số doanh nghiệp
Novaland
📦 Tồn kho: 153.391 tỷ đồng
📊 Chiếm 61% tổng tài sản
💰 Tiền khách ứng trước: chỉ 13% tồn kho
Khang Điền
📦 Tồn kho: 23.264 tỷ đồng
💰 Tiền ứng trước: chỉ 2,8% tồn kho
👉 Vòng quay tồn kho chỉ 0,21 lần, phản ánh tốc độ bán hàng còn chậm.
Phát Đạt
📦 Tồn kho: 16.714 tỷ đồng
💰 Tiền ứng trước: 1,4% tồn kho
⚠️ Chi phí lãi vay chiếm hơn 26% doanh thu.
🏢 Nhóm doanh nghiệp có tiền khách hỗ trợ lớn
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp có tỷ lệ tiền người mua ứng trước cao hơn nhiều.
Vinhomes
📦 Tồn kho: 134.792 tỷ đồng
💰 Tiền ứng trước: 94.377 tỷ đồng
👉 Tương đương 70% giá trị tồn kho.
Sunshine Group
📦 Tồn kho: 14.687 tỷ đồng
💰 Tiền ứng trước: 24.556 tỷ đồng
👉 Tương đương 167% tồn kho.
Điều này cho thấy doanh nghiệp đã thu tiền trước cho các dự án chưa ghi nhận tồn kho.
Một số doanh nghiệp khác
🏗 Đất Xanh: ~40% tồn kho có tiền ứng trước
🏗 Nam Long: ~30%
🏗 Taseco Land: ~33%
📊 Dòng tiền khách hàng đang tập trung vào một nhóm nhỏ
5 doanh nghiệp gồm:
🏢 Vinhomes
🏢 Đất Xanh
🏢 Sunshine Group
🏢 Nam Long
🏢 Taseco Land
👉 Nắm hơn 35% tồn kho toàn thị trường
👉 Nhưng chiếm gần 74% tiền người mua ứng trước.
Điều này cho thấy:
⚠️ Dòng tiền khách hàng đang dồn mạnh vào một số chủ đầu tư lớn, trong khi phần lớn doanh nghiệp vẫn phải dựa vào nợ vay và vốn chủ để nuôi dự án.
