🏙️ Giá căn hộ trung tâm tăng lên mức chưa từng có
Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, trong quý I/2026, giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực lõi TP.HCM đã tăng lên gần 7.300 USD/m² (tương đương khoảng 190 triệu đồng/m²), tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đây là mức giá cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường căn hộ trung tâm TP.HCM.
Nguyên nhân chính đến từ việc nguồn cung mới sụt giảm mạnh, trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án liên tục tăng cao.
📉 Nguồn cung giảm hơn 60%, thị trường thiếu hàng mới
Trong quý I, toàn khu vực trung tâm TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm tới 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2025.
Khu Đông tiếp tục chiếm ưu thế với hơn 80% nguồn cung mới, phần còn lại tập trung ở khu Nam.
Đáng chú ý, phân khúc hạng sang áp đảo hoàn toàn khi chiếm tới 72% tổng nguồn cung mới, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.
🔥 Căn hộ ngày càng đắt nhưng sức mua lại chậm lại
Dù giá tăng mạnh, lượng giao dịch thực tế lại không theo kịp.
Toàn thị trường chỉ hấp thụ chưa tới 1.000 căn trong quý, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới.
Tỷ lệ hấp thụ giảm tới:
🔻 74% so với quý trước
🔻 31% so với cùng kỳ năm ngoái
Theo các chuyên gia, giá bán leo thang cùng mặt bằng lãi suất vay cao khiến nhiều người mua nhà ở thực phải đứng ngoài quan sát.
🏗️ Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu nổi lên thành cực tăng trưởng mới
Trong khi trung tâm TP.HCM khan hiếm nguồn cung, các khu vực vệ tinh lại bùng nổ.
Quý I/2026 ghi nhận:
✅ Hơn 7.000 căn hộ mới được tung ra thị trường tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.
✅ Hơn 6.100 giao dịch thành công.
Điều này cho thấy người mua đang dần chấp nhận dịch chuyển xa hơn để đổi lấy mức giá phù hợp và nguồn cung đa dạng hơn.
💰 Dòng tiền phía Bắc tiếp tục đổ vào TP.HCM
Một điểm đáng chú ý là dòng vốn đầu tư từ phía Bắc đang quay trở lại khu vực lõi TP.HCM khá mạnh.
Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng sau nhiều năm thiếu nguồn cung mới, giá bất động sản trung tâm sẽ tiếp tục tăng khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ và TP.HCM bước vào giai đoạn phát triển mới sau sáp nhập.
📌 Điều nghịch lý đang diễn ra tại TP.HCM là giá căn hộ liên tục lập đỉnh nhưng lượng giao dịch lại giảm mạnh. Điều này cho thấy thị trường đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm vừa túi tiền, trong khi phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.
