🔍 Pháp lý minh bạch tiếp tục là yếu tố sống còn
Theo CEO EZ Property Phạm Đức Toản, cả người mua ở lẫn nhà đầu tư đang đặt nặng yếu tố pháp lý và khả năng thanh khoản.
Ngay tại Hà Nội hay TP.HCM – nơi mặt bằng giá đã rất cao – những dự án pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa vẫn ghi nhận giao dịch tốt, cho thấy thanh khoản mới là yếu tố quyết định, không phải giá.
Ông Toản cho rằng xu hướng giãn dân và mở rộng đô thị đang tạo cơ hội lớn ở khu vực vùng ven, nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện như Hải Phòng, Bắc Ninh… Nhà đầu tư muốn sinh lời dài hạn cần chọn khu vực còn dư địa tăng trưởng, thay vì “lướt sóng” như các chu kỳ cũ.
🛑 Thị trường phục hồi nhưng nhà đầu tư vẫn phòng thủ
Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định phần lớn nhà đầu tư hiện vẫn giữ tâm thế phòng thủ, chờ tín hiệu rõ ràng hơn. Tuy nhiên, triển vọng hồi phục khá tích cực khi nhiều chính sách vĩ mô đang tháo gỡ pháp lý, hỗ trợ dự án quay lại thị trường.
Ông nhấn mạnh:
“Đầu tư bất động sản giờ không còn là cuộc chơi đơn giản. Nhà đầu tư phải phân tích tổng hòa pháp lý – tín dụng – cung cầu – tâm lý thị trường.”
Chỉ những người tỉnh táo, linh hoạt và có chiến lược dài hạn mới tận dụng được cơ hội ở giai đoạn tái thiết này.
💡 Không nên “tất tay” – ưu tiên an toàn vốn
Theo ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch G6, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dài hạn số 1, nhưng không còn phù hợp với tư duy mua rồi để đó sẽ tự tăng giá.
Nhà đầu tư cần:
-
Kiểm tra kỹ pháp lý – quy hoạch
-
Đánh giá dư địa tăng giá
-
Xem xét khả năng khai thác (ở, cho thuê, kinh doanh)
-
Hạn chế vay ngân hàng, hoặc chỉ vay tỷ lệ thấp để cân đối dòng tiền
Trong ngắn hạn, chứng khoán – vàng – tài sản số có thể sinh lời tốt hơn, nhưng về dài hạn, đa số nhà đầu tư vẫn chọn bất động sản để giữ giá trị tài sản.
🔥 Cuối năm khó xảy ra “sốt nóng”
Ông Lê Đình Chung (SGO Homes) đánh giá cuối năm thị trường sẽ sôi động hơn nhờ tháo gỡ pháp lý, giúp nguồn cung tăng. Tuy nhiên, không có khả năng xảy ra sốt đất, bởi:
-
Các tin vĩ mô như sáp nhập tỉnh đã phản ánh vào giá
-
Giá hiện cao vượt sức mua, cần thời gian điều chỉnh
📊 Ba kịch bản thị trường cuối 2025 (DXS-FERI)
1. Kịch bản lý tưởng 🌈
-
Nguồn cung tăng 40–50%
-
Lãi suất 8–9%
-
Giá bán tăng 10–15%
-
Tỷ lệ hấp thụ 40–45%
➡️ Thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng.
2. Kịch bản kỳ vọng 📈 (khả thi nhất)
-
Nguồn cung tăng 25–35%
-
Lãi suất 9–11%
-
Giá tăng 5–10%
-
Hấp thụ 35–40%
➡️ Phục hồi ổn định, tích cực.
3. Kịch bản thách thức ⚠️
-
Cung chỉ tăng 5–15%
-
Lãi suất 10–12%
-
Giá tăng nhẹ 2–5%
-
Hấp thụ 20–30%
➡️ Hồi phục chậm.
DXS dự báo quý IV sẽ ghi nhận 3 xu hướng rõ nét:
Giá bán tăng – nhu cầu tăng – giá thuê tăng.
Dòng tiền tiếp tục dịch chuyển mạnh vào TP.HCM và các khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư – nhà ở giữ vai trò dẫn dắt.
🔮 Dự báo 3 kịch bản chung của thị trường (VARS)
-
Ổn định – phục hồi chậm nếu chính sách tiếp tục thận trọng.
-
Phục hồi mạnh từ 2026 nếu tín dụng nới lỏng và pháp lý được gỡ quyết liệt.
-
Tăng trưởng nóng nếu có gói hỗ trợ lớn; tuy nhiên rủi ro cao nếu không kiểm soát đầu cơ.
