1. Giá đất tăng cao – “nút thắt” đầu tiên của chu kỳ mới
Rủi ro lớn nhất được VARS chỉ ra là giá đất và hệ số điều chỉnh bảng giá đất. Việc ban hành bảng giá đất mới tại nhiều địa phương đã đẩy mặt bằng giá đất lên mức rất cao, trong khi không ít tỉnh, thành vẫn đang loay hoay chờ hệ số điều chỉnh cụ thể.
Theo VARS, nếu hệ số điều chỉnh được áp dụng ở mức quá cao, chi phí đất đai sẽ trở thành rào cản lớn, đặc biệt với các dự án tại khu vực phát triển mới. Điều này không chỉ làm đội giá thành sản phẩm, mà còn khiến nhiều doanh nghiệp ngần ngại triển khai dự án, làm gián đoạn nguồn cung trong trung hạn.
VARS kiến nghị cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, thậm chí dưới 1 tại các khu vực mới phát triển để khuyến khích đầu tư, thay vì tạo áp lực chi phí ngay từ đầu vào.
2. Lãi suất đảo chiều, áp lực kép với doanh nghiệp và người mua nhà
“Nút thắt” thứ hai là lãi suất cho vay. Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp để hỗ trợ phục hồi kinh tế, lãi suất đã bắt đầu có dấu hiệu tăng nhanh từ cuối năm 2025, tạo áp lực đồng thời lên cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà ở thực.
Theo VARS, nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục neo cao trong năm 2026, chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ gia tăng, còn người mua nhà sẽ đối mặt với bài toán tài chính ngày càng khó khăn. Khi đó, không chỉ bất động sản mà toàn bộ nền kinh tế cũng có nguy cơ chịu tác động dây chuyền.
Vì vậy, kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, tránh siết đột ngột gây “sốc” cho thị trường, nhưng cũng không để dòng vốn chảy vào các phân khúc rủi ro cao.
3. Giải phóng mặt bằng và thực thi pháp luật vẫn ì ạch
Rủi ro thứ ba đến từ giải phóng mặt bằng và năng lực thực thi ở cấp địa phương. Dù các bộ luật mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành và điều chỉnh sát thực tiễn hơn, nhưng quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc.
Theo VARS, ở không ít địa phương, việc giải phóng mặt bằng thiếu quyết liệt, hướng dẫn chưa thống nhất, cán bộ quản lý không chuyên trách hoặc thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài. Hệ quả là chi phí đội lên, tiến độ dự án bị chậm và rủi ro tài chính gia tăng.
4. “Lướt sóng” không còn là cuộc chơi dễ dàng
Một rủi ro đáng chú ý khác trong năm 2026 là làn sóng đầu tư lướt sóng. Dữ liệu của VARS cho thấy, năm 2025 cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất giai đoạn 2019–2025. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối nghiêm trọng.
Khoảng 25% nguồn cung chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m², trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt. Điều này khiến mặt bằng giá neo cao, thanh khoản không đồng đều và rủi ro đầu cơ tăng lên.
VARS cảnh báo, khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất, chiến lược lướt sóng dựa vào tin đồn, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn sẽ ngày càng rủi ro. Đặc biệt, trong bối cảnh dữ liệu bất động sản được minh bạch hóa, gắn mã định danh, cơ hội “ăn nhanh” gần như không còn.
Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ sớm bị loại khỏi cuộc chơi. Tương tự, các chủ đầu tư năng lực tài chính yếu, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường cũng sẽ bộc lộ rủi ro rõ rệt.
Thị trường 2026: Phục hồi có chọn lọc, thanh lọc mạnh mẽ
Nhiều chuyên gia cho rằng, bất động sản năm 2026 sẽ không còn là cuộc chơi đại trà. Đây là giai đoạn thanh lọc mạnh, nơi dòng tiền đầu cơ suy yếu dần, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và đầu tư dựa trên giá trị khai thác dài hạn.
Thị trường vẫn có cơ hội tăng trưởng, nhưng chỉ dành cho những chủ thể có nền tảng tài chính vững, chiến lược rõ ràng và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Ngược lại, mọi kỳ vọng “lướt sóng dễ ăn” sẽ phải trả giá trong một chu kỳ ngày càng khắt khe hơn.
