📉 Giao dịch đất nền giảm hơn 40% so với cùng kỳ
Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý trước và 63,7% cùng kỳ năm 2025.
Riêng đất nền có 73.438 giao dịch, chỉ bằng 59,9% cùng kỳ năm ngoái. Chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 77,1% cùng kỳ.
📦 Hơn 39.000 sản phẩm nằm trong “kho”
Trong khi thanh khoản đi xuống, tồn kho lại tăng. Báo cáo từ 25/34 địa phương cho thấy lượng tồn kho tại các dự án lên tới 39.284 căn, nền.
Trong đó, chung cư tồn 12.823 căn, tăng 22,2%; đất nền 11.148 nền, tăng 25,4%. Đáng chú ý nhất là nhà ở riêng lẻ tồn 15.313 căn, tăng tới 46,4% chỉ sau một quý.
🏷️ Đất nền bắt đầu mất giá
Sau thời gian dài tăng giá, đất nền trên thị trường thứ cấp đã chuyển hướng điều chỉnh. Giá đất nền bình quân giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026.
Giá rao bán bình quân cả nước giảm khoảng 2,5%, còn 40 triệu đồng/m²; riêng TP.HCM giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m².
Tại nhiều dự án, giá chuyển nhượng giảm phổ biến 3-6%, đặc biệt ở những sản phẩm giá trị lớn hoặc chủ sở hữu chịu áp lực phải bán ra.
💸 Chi phí vốn cao, người mua ngày càng “khó tính”
Theo Bộ Xây dựng, thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao khiến nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác ổn định.
Xu hướng này cũng thể hiện rõ tại Hà Nội khi tỷ trọng tìm kiếm chung cư tăng từ 38% lên 49% trong 6 tháng đầu năm, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%.
🏢 Chung cư vượt đất nền về kỳ vọng tăng trưởng
Có tới 53% môi giới được khảo sát đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới.
Trong khi đó, chỉ 11% lựa chọn đất nền, 7% chọn nhà mặt phố, 3% bất động sản nghỉ dưỡng và 2% lựa chọn biệt thự.
Đáng chú ý, 66% nhu cầu mua chung cư trong nửa đầu năm 2026 nhằm mục đích ở thực, cho thấy dòng tiền đang ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng thay vì chỉ đặt cược vào tăng giá.
🔑 Cuối năm được xem là thời điểm mua hơn là bán
Dù thị trường hiện tại còn trầm lắng, phần lớn người được khảo sát vẫn có kỳ vọng tích cực về 6 tháng cuối năm. Có 61% người tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM dự báo thị trường sẽ “ấm dần lên” hoặc “sôi động hơn”.
Người mua cũng có xu hướng xem những tháng cuối năm là thời điểm phù hợp để mua và đầu tư hơn là bán, nhưng ưu tiên đang nghiêng mạnh về sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và cộng đồng dân cư ổn định.
