Khu vực Bình Dương (cũ): Mức tăng đến 8 lần, hộ dân “gánh” nhiều nhất
Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đang lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất, theo đó:
-
Bình Dương cũ có mức tăng cao nhất, tối đa 8 lần so với bảng giá hiện hành.
-
Khu vực trung tâm TP HCM cũ: tăng khoảng 1,56 lần.
-
Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: tăng tối đa 3,78 lần.
Trong 12 nhóm bị tác động được Sở xác định, đáng chú ý nhất là hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở Bình Dương cũ, do thuế và tiền sử dụng đất sẽ tăng theo hệ số mới. Tuy nhiên, Sở nhận định tác động tổng thể “không lớn”, vì bảng giá mới bám sát giá thị trường.
TP HCM cũ: Tăng không đáng kể, đất nông nghiệp tăng 50–70%
Đối với khu vực TP HCM trước sáp nhập:
-
Đất ở tại Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh… gần như không tăng.
-
Đất nông nghiệp được đề xuất tăng 50–70%, nhằm “hài hòa chi phí” cho người dân khi thực hiện thủ tục liên quan.
Bà Rịa – Vũng Tàu cũ cũng không ghi nhận biến động mạnh, do hệ số tăng thấp hơn nhiều so với Bình Dương cũ.
Nhóm tái định cư, giao đất không qua đấu giá: Bị ảnh hưởng
Do bảng giá mới sẽ dùng giá thị trường để tính tiền sử dụng đất, người dân thuộc nhóm:
-
Tái định cư,
-
Giao đất không qua đấu giá,
sẽ phải nộp mức tiền chênh lệch cao hơn.
Trong khi đó, các nhóm thuê đất trả tiền hàng năm, hộ nghèo, gia đình chính sách… gần như không bị ảnh hưởng nhờ chính sách miễn – giảm vẫn giữ nguyên.
Doanh nghiệp bất động sản: Ít tác động trực tiếp
Sở TN&MT cho rằng doanh nghiệp bất động sản không bị tác động, vì tiền sử dụng đất dự án thương mại vẫn tính theo phương pháp thặng dư chứ không dựa vào bảng giá đất. Các doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng chỉ bị ảnh hưởng gián tiếp khi thuế đất năm 2026 trở về sau điều chỉnh theo bảng giá mới.
Bảng giá đất mới: Cơ sở minh bạch hóa thị trường
Bảng giá đất được dùng để tính:
-
Tiền sử dụng đất
-
Tiền thuê đất
-
Thuế chuyển nhượng
-
Lệ phí trước bạ
-
Giá khởi điểm đấu giá đất
TP HCM kỳ vọng bảng giá mới tiệm cận thị trường, giảm “hai giá” và tạo điều kiện cho nhà đầu tư tại Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, khi giá đất khu công nghiệp và du lịch được giữ ở mức 30–70% giá đất thương mại.
Chuyên gia cảnh báo tác động rộng hơn dự kiến
Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng bảng giá mới mang lại công bằng hơn cho người bị thu hồi đất, nhưng người dân có đất nông nghiệp muốn chuyển đổi sẽ chịu áp lực nặng nề.
Ông dẫn ví dụ tại Cần Giờ:
-
Lô 230 m² trước đây: thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng.
-
Với bảng giá mới: thuế tăng lên 2,25 tỷ đồng, cao gấp 12 lần.
Áp lực này có thể khiến:
-
Người dân không đủ khả năng chuyển đổi sang đất thổ cư,
-
Tình trạng đất bỏ hoang hoặc xây dựng sai phép gia tăng,
-
Quỹ đất hợp pháp khan hiếm, đẩy giá nhà tăng cao, người mua ở thực càng khó tiếp cận.
Theo Viện VARS IRE, bảng giá mới cũng làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, từ đó:
-
Doanh nghiệp nhỏ dễ “nghẽn vốn”, tạm hoãn dự án,
-
Nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp,
-
Nhà ở giá vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt.
Những nhóm khác dễ phát sinh tranh chấp
Các chuyên gia cảnh báo một số đối tượng khác sẽ chịu tác động đáng kể:
-
Người đang xin cấp sổ đỏ,
-
Người đang thực hiện chuyển nhượng,
-
Người đang nhận bồi thường giải tỏa.
Tại những khu vực tăng giá mạnh, chênh lệch nghĩa vụ tài chính có thể dẫn đến khiếu nại, tranh chấp nếu người dân thấy mức thuế, phí mới quá cao so với trước.
