🏘️ Chị Minh Trang (35 tuổi, freelancer ở Hà Nội) vừa mua căn hộ hơn 80 m² tại Hưng Yên. Tiêu chí của chị rất rõ ràng: phải là khu đô thị all-in-one – nơi hội đủ hạ tầng, tiện ích thương mại, giáo dục, y tế trong cùng một quần thể.
Khi dọn về, chị nhận ra phần lớn hàng xóm đều là người trẻ, cùng lựa chọn rời nội đô vì giá nhà cao, đổi lại là môi trường sống tiện nghi, hiện đại ở vùng ven.
💡 Chính xu hướng “ly tâm” này đang tạo lực kéo mạnh mẽ, thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản mở rộng quỹ đất, phát triển đại đô thị quy mô hàng trăm – hàng nghìn ha tại những khu vực mới nổi.
🏗️ Xu hướng tất yếu của thị trường
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), mô hình đại đô thị không mới, nhưng đang chứng minh sức hút ngày càng lớn:
“Người trẻ bận rộn muốn sống trong khu đô thị tích hợp đủ tiện ích. Còn với chủ đầu tư, gắn mác all-in-one cũng là lợi thế cạnh tranh”, bà nói.
Quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, khiến các doanh nghiệp buộc phải “ra vùng ven” nếu muốn phát triển dự án quy mô lớn và đồng bộ.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, bổ sung: chi phí đất và giải phóng mặt bằng ở trung tâm quá cao khiến biên lợi nhuận bị bào mòn. Do đó, doanh nghiệp phải chọn một trong hai hướng:
1️⃣ Phát triển dự án cao tầng tại đô thị lớn (Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng…).
2️⃣ Hoặc mở rộng ra vùng ven, cách 30–100 km, theo mô hình đô thị TOD – gắn với hạ tầng giao thông công cộng 🚆.
“Đây là hướng đi đúng và phổ biến ở nhiều nước. Sau khi hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, doanh nghiệp lớn có thể chuyển nhượng một phần cho đối tác thứ cấp cùng phát triển, tạo hiệu ứng cộng hưởng giá trị,” ông nói thêm.
⚖️ Phép thử năng lực của chủ đầu tư
Một chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, doanh nghiệp muốn làm đại đô thị không thể tự quyết, mà phải dựa vào định hướng quy hoạch và sự đồng thuận của chính quyền.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch CEN Group, nhận định:
“Các dự án đại đô thị không chỉ là kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp, mà là công cụ tái phân bổ dân cư, giãn dân khỏi khu lõi đô thị.”
Trước đây, dự án 1.000 ha đã được xem là lớn, nhưng giờ siêu đô thị 4.000–10.000 ha không còn hiếm. “Cuộc chơi này là phép thử thật sự về năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn,” ông nói.
Theo ông Võ Hồng Thắng, chỉ riêng chi phí đất cho khu đô thị 1.000 ha đã cần vốn hàng nghìn tỷ đồng – điều mà chỉ những tập đoàn như Vingroup, Sun Group, Novaland mới có thể đảm đương.
🚦 Đại đô thị: cơ hội lớn nhưng không dễ thành công
Bà Phạm Thị Miền cảnh báo: “Không phải cứ làm đại đô thị là thắng. Thách thức lớn nhất là làm xong có người về ở hay không.”
Nhiều khu đô thị từng được quảng bá rầm rộ nhưng rồi hoang hóa vì thiếu kết nối giao thông và hạ tầng xã hội.
Ông Nguyễn Trung Vũ nhắc lại bài học Trung Quốc giai đoạn 1998–2019, khi hàng nghìn “thành phố ma” mọc lên rồi bỏ hoang:
“Một dự án nếu không có cư dân, dù hoành tráng đến đâu cũng sẽ chết.”
Ông nhấn mạnh, để có sinh khí đô thị, chủ đầu tư cần đầu tư đồng bộ hệ sinh thái sống – trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi – và đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối vùng.
Ví dụ, tại Cần Giờ, khi Vingroup lập kế hoạch đầu tư, họ đồng thời nghiên cứu tuyến metro kết nối trung tâm TP.HCM. Khi khoảng cách di chuyển rút xuống còn 20 phút thay vì 3 tiếng, việc giãn dân ra vùng ven trở nên khả thi và hấp dẫn hơn nhiều.
🌍 Một ví dụ khác là dự án hàng nghìn ha ở Quảng Yên (Quảng Ninh), được gắn với đề xuất đường sắt cao tốc Hà Nội – Quảng Ninh, giúp mở ra tiềm năng phát triển một cực đô thị – công nghiệp – du lịch hoàn toàn mới.
