🏘️ Nguồn cung tăng 40% nhưng thanh khoản chững lại
Theo S&I Ratings, 6 tháng đầu năm 2026, thị trường đón khoảng 102.500 sản phẩm bất động sản, tăng 40% so với cùng kỳ.
Riêng Hà Nội và TP.HCM được CBRE dự báo cả năm có khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 căn liền kề, biệt thự mở bán.
Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ tại hai thị trường lớn lại giảm khoảng 20-40% so với các quý trước, khiến doanh nghiệp phải tăng ưu đãi để kích cầu.
💸 Lãi vay 12-14%, người mua nhà cũng “chùn tay”
Lãi suất vay của doanh nghiệp bất động sản hiện phổ biến khoảng 12-14%/năm, trong khi chi phí nhân công có nơi tăng tới 25%, nguyên vật liệu tăng 10-20%.
Với người mua nhà, lãi suất cũng trở thành rào cản lớn khi mức cho vay phổ biến đã lên 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023.
🏦 Tiền đang chảy mạnh về phía chủ đầu tư
Tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng khoảng 21% từ đầu năm, nhưng tín dụng mua nhà lại chững lại.
Quý II, dư nợ vay mua nhà tại VPBank chỉ tăng 2,4%, HDBank gần như đi ngang, trong khi Techcombank giảm 1,4%.
📈 Nợ vay doanh nghiệp địa ốc vượt 360.000 tỷ đồng
Đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng, tăng tới 20,3% chỉ sau một quý, tương đương tăng gần 60.900 tỷ đồng.
Hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu tăng lên 0,72 lần – mức cao nhất trong 15 quý. Đáng chú ý, nợ dài hạn chiếm tới 67,3% tổng dư nợ.
🏙️ Vinhomes tăng vay hơn 50.000 tỷ đồng
Trong nhóm doanh nghiệp được thống kê, Vinhomes ghi nhận mức tăng vay lớn nhất với hơn 50.000 tỷ đồng, chủ yếu phục vụ đầu tư và phát triển dự án mới.
Novaland đứng tiếp theo với mức tăng nợ vay hơn 4.000 tỷ đồng.
💰 Trái phiếu bất động sản trở lại mạnh
Không chỉ vay ngân hàng, doanh nghiệp địa ốc đang đẩy mạnh huy động qua trái phiếu.
Trong 6 tháng đầu năm, bất động sản phát hành khoảng 128.200 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 46,5% tổng giá trị phát hành toàn thị trường.
Riêng quý II, con số đạt khoảng 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ. Gần 84% giá trị phát hành đến từ Vingroup, Masterise và Sun Group.
⚠️ Vay mới nhưng chi phí vốn không hề rẻ
Lãi suất trái phiếu bất động sản phát hành bình quân khoảng 11,4%/năm trong quý II, trong khi mức cao nhất lên tới 12,5%. Tính cả 6 tháng, có lô ghi nhận lãi suất tới 13,5%/năm.
Áp lực phía trước cũng không nhỏ khi S&I Ratings dự báo hơn 156.500 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2027, tăng khoảng 16% so với năm nay.
📊 Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản chậm, lãi suất cao trong khi đòn bẩy tài chính tiếp tục phình lên đang tạo ra bài toán khó cho doanh nghiệp địa ốc: cần vốn để chạy dự án, nhưng càng vay nhiều, áp lực chi phí vốn và tái cấp vốn càng lớn.
