💵 Vốn rót trở lại thị trường: tín dụng & trái phiếu cùng tăng tốc
-
Tín dụng BĐS đạt 4,1 triệu tỷ đồng tính đến 31/8, chiếm 22–23% tổng dư nợ; riêng cho vay kinh doanh BĐS tăng hơn 10% so với cuối tháng 5.
-
Giai đoạn 2021–2024, tín dụng BĐS tăng bình quân 18%/năm; 8 tháng đầu năm 2025 tăng gần 19% so với cuối 2024.
-
Trái phiếu BĐS huy động 67.858 tỷ đồng trong 9 tháng 2025 (+21% YoY), chủ yếu dùng để cơ cấu lại nợ và đáo hạn.
-
Nhiều doanh nghiệp tăng tốc phát hành cổ phiếu – hoán đổi nợ, giảm áp lực vay ngắn hạn.
🧱 Đòn bẩy tài chính: đang hạ nhiệt nhưng chênh lệch rất rõ
Tỷ lệ nợ phải trả/tổng tài sản của top 20 dao động 12–71%, trung vị 45%.
🔺 Nhóm đòn bẩy cao
-
Novaland: 70,9% – tài sản chủ yếu là chi phí dở dang & hợp tác đầu tư tại đại đô thị.
-
Becamex IDC, Kinh Bắc City: ~58% – đặc thù chi phí hạ tầng KCN lớn trước khi ghi nhận doanh thu.
-
Sunshine Group, Phát Đạt, Văn Phú: 50–56% – vốn dồn vào dự án đang triển khai.
🔸 Nhóm trung bình – vận hành ổn
-
Vinhomes, Sunshine Homes: 40–45% – vòng quay vốn ngắn, bàn giao đều.
-
Vincom Retail: 24,8% – dòng tiền thuê mặt bằng ổn định, ít dùng vay ngắn hạn.
📉 So với 2024: nhiều doanh nghiệp giảm tỷ lệ nợ nhờ lãi suất trung/dài hạn giảm 150–200 điểm cơ bản và tái cơ cấu kỳ hạn vay.
💸 Nợ vay ròng: xu hướng thu hẹp tiếp diễn
Tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu dao động 0–1,44 lần, trung vị 0,45 lần.
🔺 Nhóm đòn bẩy ròng cao nhất
-
Sunshine Group: 1,44 lần
-
Novaland: 1,19 lần
-
Văn Phú: 1,10 lần
→ Vốn chủ yếu nằm trong hàng tồn kho & chi phí dở dang; dòng tiền bán hàng chưa kịp thu.
🔸 Nhóm trung bình (0,4–0,6 lần)
Sunshine Homes, Taseco Land, Phát Đạt, Idico – duy trì cân bằng giữa vốn vay và vốn chủ.
🟢 Nhóm thấp
Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, SJ Group, DIC Corp, Sonadezi, Đất Xanh, Vincom Retail.
-
CEO Group: âm 0,05 lần – tiền mặt & đầu tư ngắn hạn vượt nợ vay.
💧 Thanh khoản: khoảng cách “khổng lồ” giữa các doanh nghiệp
Tỷ lệ tiền mặt/nợ vay ngắn hạn: 0,1 – 128 lần (!)
🟩 Nhóm thanh khoản cực mạnh
-
Vincom Retail: 128,2 lần – gần như không vay ngắn hạn.
-
CEO Group: 9,5 lần – duy trì dự trữ tiền cao.
-
Kinh Bắc City: 3,6 lần
-
Nam Long: 2,3 – Sonadezi: 2,0
🟨 Nhóm trung bình (1–2 lần)
Đất Xanh, DIC Corp, Khang Điền, SJ Group, Vinhomes.
🟥 Nhóm dưới 1 lần – rủi ro thanh khoản
Idico, Taseco Land, Becamex IDC, Sunshine Group, Sài Gòn VRG, Văn Phú, Novaland, Phát Đạt.
-
Novaland: chỉ 0,12 lần – tiền mặt 3.800 tỷ vs nợ vay ngắn hạn 32.000 tỷ.
🚨 “3 làn ranh đỏ”: Hơn nửa doanh nghiệp đã vượt ngưỡng an toàn
-
Số doanh nghiệp đạt cả 3 tiêu chí an toàn tăng từ 7 → 11.
-
6 doanh nghiệp vi phạm 1 tiêu chí; 2 doanh nghiệp vi phạm 2 tiêu chí.
-
Nhóm đạt chuẩn gồm các doanh nghiệp có dòng tiền thuê ổn định hoặc quỹ đất pháp lý hoàn chỉnh, ít vay ngắn hạn.
❗ Novaland tiếp tục là doanh nghiệp duy nhất vi phạm cả 3 tiêu chí trong 2 năm liên tiếp
-
Đòn bẩy quanh 70%
-
Nợ ròng/vốn chủ >1 lần
-
Thanh khoản 0,1 lần
→ Áp lực tái cấu trúc vẫn rất lớn dù đã hoán đổi nợ, thoái vốn dự án.
