Một nhà đầu tư tại TP.HCM chia sẻ với Tri Thức – Znews rằng nếu các đại đô thị cùng triển khai theo kế hoạch, nguy cơ dư cung sẽ tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, trong khi sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật vẫn thiếu.
Ông dẫn chứng một dự án 270 ha ở vùng ven TP.HCM mất 8 năm vẫn chưa bán hết. “Vậy với những dự án gấp 10 lần diện tích, thời gian hấp thụ sẽ kéo dài tới bao lâu? Các tỉnh lại càng khó bán khi nhiều nhà đầu tư đã ‘kẹt hàng’ và thận trọng hơn”, ông nói.
Rủi ro dư cung: tập trung ở phân khúc cao cấp
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam – nhận định việc tăng nhanh số lượng đại đô thị tạo áp lực lớn lên nguồn cung, nhất là nhóm sản phẩm trung – cao cấp bán theo kiểu đại trà.
Trong khi thị trường đang thiếu nhà ở vừa túi tiền, các chủ đầu tư lại ưu tiên phát triển biệt thự, shophouse, nhà phố cao cấp ở giai đoạn đầu để thu hút nhóm khách đầu tư – những người sẵn sàng thanh toán nhanh, giúp doanh nghiệp xoay vốn mà không cần vay ngân hàng.
Theo ông Tuấn, dư cung sẽ xảy ra ở những dự án “hấp dẫn nhà đầu tư hơn cư dân thật”.
Bà Dương Thùy Dung (CBRE Việt Nam) cũng đồng quan điểm: nhà phố – biệt thự thường được mở bán trước để định vị chất lượng và phân khúc cao cho toàn khu đô thị.
Tuy nhiên, bà cho biết nguồn cung thấp tầng mới ở TP.HCM thực tế không quá lớn. Ngay cả khi tính cả các đại đô thị mới ở Long An hoặc Cần Giờ, tổng nguồn cung mỗi năm chỉ khoảng 15.000–20.000 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn thị trường từng hấp thụ 30.000–40.000 căn/năm.
“Cung tạo cầu": Các dự án lớn có thể bổ trợ nhau
Theo CBRE, sự xuất hiện đồng thời của nhiều đại đô thị không hẳn gây cạnh tranh tiêu cực mà có thể tạo hiệu ứng cộng hưởng, thúc đẩy đô thị hóa và hạ tầng vùng ven.
Tuy vậy, xu hướng này kéo theo rủi ro: giá bất động sản vùng ven tăng nhanh do sản phẩm được định vị cao cấp hơn trước đây.
Bà Cao Thị Thanh Hương (Savills Việt Nam) cho biết TP.HCM hiện chỉ còn vài trăm căn nhà liền thổ, khiến người mua buộc phải dịch chuyển ra các tỉnh lân cận. Điều này tạo dư địa lớn cho chủ đầu tư định giá cao ở các khu vực Long An, Cần Giờ khi gần như không có đối thủ cạnh tranh.
Một thực tế đáng chú ý: nhiều đại đô thị tại Việt Nam thường “đi trước” quá trình đô thị hóa. Nhà ở được mở bán khi hạ tầng, dịch vụ, khu công nghiệp… chưa hình thành, khiến giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tương lai như cầu mới, cao tốc hay metro.
Muốn đại đô thị vận hành tốt: phải có việc làm và dịch vụ đi kèm
Theo các chuyên gia, đại đô thị chỉ thành công khi tốc độ đô thị hóa xung quanh theo kịp. Khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn, thương mại – dịch vụ phải phát triển song song để thật sự thu hút cư dân về ở.
Đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng chủ đầu tư cần:
-
Quy hoạch dài hạn, tính toán kỹ hạ tầng – đất đai
-
Xây dựng hệ thống tiện ích hoàn chỉnh (giáo dục, y tế, thương mại)
-
Có năng lực tài chính mạnh để tự hoàn thiện dự án
-
Sau giai đoạn thấp tầng, cần phát triển nhà cao tầng và sản phẩm vừa túi tiền để kéo dân cư thật
Ở chiều ngược lại, người mua được khuyến cáo:
-
Không dùng đòn bẩy quá lớn khi mua theo kỳ vọng tăng giá
-
Đánh giá năng lực chủ đầu tư và khả năng tạo lập cộng đồng dân cư
-
Ưu tiên dự án có tiện ích và hạ tầng đã hình thành hoặc đang triển khai rõ ràng
