Cao cấp và hạng sang chiếm lĩnh rổ hàng mới
Theo Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam 2025 và dự báo 2026 của BHS Research & Development, trong năm 2025, thị trường căn hộ cao tầng tại Hà Nội và TP.HCM cung cấp gần 37.000 căn hộ, đến từ hơn 50 dự án và phân khu mới. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 60,3%, cho thấy thanh khoản nhìn chung vẫn ổn định.
Riêng tại Hà Nội, nguồn cung năm 2025 đạt hơn 22.000 căn, lượng giao dịch trên 21.000 căn, dù giảm hơn 30% so với năm trước. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là phần lớn giao dịch tập trung vào phân khúc cao cấp, nơi pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và được các chủ đầu tư lớn dẫn dắt.
Trong quý IV/2025, Hà Nội chỉ có khoảng 5.000 căn hộ sơ cấp, giảm sâu so với quý trước. Thế nhưng, lượng giao dịch vẫn đạt gần 4.100 căn, đưa tỷ lệ hấp thụ lên tới 81,4% – mức rất cao, phản ánh nguồn cầu vẫn mạnh trong bối cảnh khan hiếm hàng.
Nguồn cung mới chủ yếu nằm ở Gia Lâm, Phúc Lộc, Phúc Lợi, Cầu Giấy, trong khi các khu vực lõi như Đống Đa, Giảng Võ, Việt Hưng gần như không có dự án mới do quỹ đất cạn kiệt. Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành vì thế ngày càng rõ rệt.
Giá căn hộ “phi mã”, dưới 55 triệu đồng/m² gần như biến mất
Nếu nguồn cung cao cấp áp đảo thì giá bán chính là điểm gây sốc lớn nhất của thị trường Hà Nội năm 2025. Theo BHS R&D, giá chào bán mới tăng hơn 40% chỉ sau một năm – mức tăng hiếm thấy trong lịch sử thị trường căn hộ.
Riêng quý IV/2025, đơn giá trung bình căn hộ mở bán mới vượt 122 triệu đồng/m², tăng gần 9% so với quý trước và hơn 42% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung cả năm, giá bán tăng trung bình 12% mỗi quý, dù tốc độ đã có dấu hiệu chậm lại vào cuối năm.
Đáng chú ý, căn hộ dưới 55 triệu đồng/m² gần như “tuyệt chủng” trên thị trường sơ cấp. Phân khúc hạng C (30–45 triệu đồng/m²) hầu như không còn xuất hiện, nhường chỗ hoàn toàn cho căn hộ hạng A (65–110 triệu đồng/m²) và hạng sang (trên 100 triệu đồng/m²) – hai phân khúc này chiếm tới gần 85% nguồn cung mới trong quý IV.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội năm 2025 đã chạm mốc 100 triệu đồng/m², tăng khoảng 40% so với năm trước, chủ yếu do rổ hàng mới nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp.
Không chỉ thị trường sơ cấp, giá căn hộ thứ cấp cũng tăng nhanh. Thực tế ghi nhận nhiều trường hợp “lướt sóng” chỉ trong vài tuần, với mức chênh hàng trăm triệu đồng – điều vốn hiếm gặp ở phân khúc chung cư trước đây.
2026–2027: Giá có thể chững lại khi nguồn cung quay trở lại
Nhận định về giai đoạn tới, các chuyên gia BHS R&D cho rằng mặt bằng giá cuối năm 2025 đã tiệm cận ngưỡng cao nhất trong chu kỳ hiện tại. Từ năm 2026–2027, thị trường được kỳ vọng đón làn sóng nguồn cung lớn, chủ yếu tại các khu vực ven đô và vùng giáp ranh – nơi còn quỹ đất rộng và chi phí phát triển thấp hơn.
“Giá chung cư Hà Nội nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ, thay vì tiếp tục leo thang như giai đoạn 2024–2025. Áp lực lớn nhất hiện nay không còn ở nguồn cầu, mà ở khả năng chi trả của người mua ở thực,” chuyên gia BHS R&D nhận định.
Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ rệt: cao cấp tiếp tục dẫn dắt, trong khi bài toán nhà ở giá hợp lý ngày càng trở nên nan giải hơn bao giờ hết.
