- Ngay trong năm 2026 này, một nghịch lý chưa từng tồn tại đã diễn ra tại Việt Nam: trong khi Nhà nước đổ lượng vốn đầu tư công kỷ lục hơn 1 triệu tỷ đồng vào hạ tầng, thì giá đất nền, biệt thự lại lao dốc không phanh, đóng băng chưa thấy đáy. Tại sao bất động sản Việt Nam lại nghịch lý so với Trung Quốc và chính Việt Nam trước đây?
I. Nghịch lý "Lao dốc"
1. Khi nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua, rất nhiều người lập tức buông một câu xanh rờn là "lại sắp đi vào vết xe đổ của Trung Quốc rồi".
- Cách so sánh cơ học này nghe thì có vẻ nguy hiểm, nhưng thực tế thì lại trật lất, vì nó bỏ qua yếu tố "thời điểm và bản chất nội tại" của hai nền kinh tế.
- Để hiểu rõ vì sao không thể đánh đồng như vậy, thì trước hết, chúng ta cần phải lật lại cuốn sổ bối cảnh của Trung Quốc giai đoạn 20 năm về trước, từ năm 2000-2020.
+ Lúc bấy giờ thì Trung Quốc đứng trước một cơn khát hạ tầng khủng khiếp để phục vụ cho làn sóng đô thị hóa nhanh như vũ bão. Họ cần hàng vạn cây số đường cao tốc, hàng trăm tuyến tàu điện ngầm metro, rồi thì trường học, bệnh viện mọc lên liên tục.
+ Trong bối cảnh đó thì bất động sản đóng vai trò như một cái máy bơm vậy. nó vừa hút dòng vốn khổng lồ trong nhân dân, vừa đẩy toàn bộ cỗ xe kinh tế lao về phía trước.
+ Theo số liệu chính thức từ Tổng cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS), ở thời kỳ đỉnh cao, ngành xây dựng và bất động sản đóng góp tới gần 30% GDP của quốc gia này. Kinh khủng hơn, nó chiếm tới 70% tổng tài sản của người dân. Có nghĩa là nhà nhà, người người gom tiền mua đất, mua nhà.
2. Hãy hình dung nước Trung Quốc lúc đó giống như là một chàng trai đang tuổi ăn tuổi lớn vậy.
- Cơ thể thì cần một cái lượng calo khổng lồ để phát triển khung xương.
- Việc nạp thật nhiều tinh bột và đường, tương ứng với việc chính quyền và doanh nghiệp xây dựng ồ ạt nhà cửa, đã giúp anh ta cao lớn nhanh chóng đấy, sở hữu những cái đại đô thị hoành tráng.
- Nhưng cái gì quá thì nó cũng dở. Đến khi đã trưởng thành, hệ thống khung xương hạ tầng đã hụt hơi, nhu cầu ở thực của người dân đã bão hòa, mà nền kinh tế thì vẫn bị ép phải tiếp tục ăn đất để duy trì tăng trưởng.
- Kết quả là "tiểu đường và đột quỵ". Thể hiện rõ qua cuộc khủng hoảng nợ dây chuyền của những gã khổng lồ như là Evergrande hay là Country Garden với hàng triệu căn nhà hoang không có người ở.
3. Nhìn lại Việt Nam ở thời điểm năm 2026, chúng ta đang chứng kiến một cái nghịch lý hoàn toàn trái ngược.
- Quốc gia không hề dừng cuộc chơi hạ tầng mà ngược lại, đang tung ra những cú đấm thép với một khối lượng dòng tiền mặt đổ ra đường, lớn bằng nhiều năm trước cộng lại.
- Theo báo cáo tiến độ giải ngân của Bộ Tài chính, tính đến giữa năm 2026, tổng vốn đầu tư công được giao trong năm nay đã đạt tới con số kỷ lục hơn 1 triệu tỷ đồng, tương đương với khoảng 42 tỷ USD.
- Hãy hình dung thế này cho dễ, số tiền này lớn tới mức mà nếu chia đều cho 365 ngày, thì mỗi ngày mở mắt ra, Việt Nam đang đưa gần 2.800 tỷ VND xuống đường để làm đại công trường.
- Theo quy luật thông thường của giới buôn đất, đường mở tới đâu, đất sốt tới đó, thế nhưng bức tranh thực tế từ đầu năm 2026 tới nay lại dội một cái gáo nước lạnh vào những ai đang mơ mộng. - Thị trường bất động sản Việt Nam đang lao dốc không phanh và chưa thấy đáy:
+ Nhìn vào phân khúc đất nền tỉnh hay vùng ven, nơi mà từng xảy ra những cơn sốt đất điên cuồng, người ta bắt đầu thấy cảnh tháo chạy.
+ Theo báo cáo thị trường quý gần nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm sâu từ 30-50% giá trị so với thời kỳ đỉnh sốt. Điều đáng sợ là dù chủ đất có chấp nhận cắt lỗ dứt khoát, thì thị trường vẫn hoàn toàn mất đi thanh khoản, tức là treo biển bán quanh năm suốt tháng nhưng không hề có người mua.
+ Ở một góc khác, những tài sản mang tính đầu cơ cao như biệt thự dự án ngoại ô, hay là chung cư cao cấp từng bị thổi giá vô tội vạ, cũng rơi vào tình trạng ngộp oxy. Những căn biệt thự thô từng được hét giá là 30-40 tỷ VND, nay chủ nhà hạ giọng xuống còn 18-20 tỷ VND để vớt vát dòng tiền trả nợ ngân hàng, nhưng giao dịch thì vẫn đóng băng hoàn toàn. Người mua thực tế thì đã rời bàn tiệc từ lâu, để lại các sàn môi giới tự diễn trò với nhau.
4. Bình thường thì hạ tầng và đất đai như một cặp bài trùng, hạ tầng lên thì giá đất phải lên.
- Nhưng thực tế là năm 2026 này lại giống như là việc Nhà nước đang đổ hàng triệu khối bê tông để làm móng nhà thật vững chắc, làm đường sá, sân bay thật chuẩn chỉnh để phục vụ lưu thông
- Trong khi đó thì các ông trùm đầu cơ đất, ôm bom, ôm hàng ở bên trên thì giống như là một người đang đứng từ tầng thượng của tòa nhà nhìn xuống đất. Giá trị ảo của những miếng đất này rơi tự do.
- Còn người dân thì có nhu cầu ở thực thì đứng dưới đất, khoanh tay nhìn lên và bảo là: "Cứ rơi tiếp đi, bao giờ chạm hẳn vào đáy, về đúng cái giá trị thực, thì tôi mới nhặt."
- Chính cái sự lệch pha này đã tạo nên một cái nghịch lý. Hạ tầng bùng nổ kỷ lục, những bong bóng bất động sản, đầu cơ thì xì hơi một cách triệt để.
II. Tại sao Việt Nam không phải Trung Quốc bản hai?
1. Tại sao Việt Nam không rơi vào cái bẫy khủng hoảng dây chuyền như ở Trung Quốc? Dù nhìn bề ngoài thì có vẻ tương đồng. Câu trả lời nằm ở chỗ là Việt Nam đã nhìn thấy trước những quân bài domino đổ vỡ của người hàng xóm, để từ đó chọn ra một lối đi khôn ngoan hơn: kiểm soát thị trường bằng một kịch bản "hạ cánh mềm", thay vì những cú phanh gấp cực đoan.
(a) Đầu tiên thì hãy nhìn vào cách điều hành dòng tiền, mạch máu của thị trường bất động sản.
- Trung Quốc họ tạo ra một cú sốc lớn cho chính mình vào năm 2020 khi họ tung ra chính sách "ba lằn ranh đỏ". Đây là một bộ quy tắc về kiểm soát nợ cực kỳ ngặt nghèo, chặn đứng lập tức khả năng vay vốn của các tập đoàn địa ốc.
- Hãy hình dung một chiếc xe tải chở đầy nợ đang lao với tốc độ 100km/h thì bị chính quyền dựng một bức tường bê tông ngay trước mặt, ép phải phanh gấp thì lật xe là điều tất yếu thôi.
- Trong khi đó thì Việt Nam đã chọn một cách tiếp cận mềm mỏng và chủ động hơn nhiều.
+ Theo các báo cáo điều hành từ NHNN Việt Nam xuyên suốt giai đoạn từ 2024 đến đầu 2026, dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản không bị khóa chặt một cách cực đoan mà được nắn dòng rất kỹ.
+ Nhà nước không ép doanh nghiệp phải chết ngay lập tức mà dùng áp lực nợ trái phiếu và các quy định siết chặt để buộc các chủ đầu tư phải tự nhìn lại mình.
+ Ví dụ, thay vì ôm khư khư hàng chục dự án đắp chiếu rồi tiếp tục vay tiền xây mới, các ông chủ bất động sản tại Việt Nam bắt buộc phải tự bán bớt tài sản, giảm giá nhà xuống để thu tiền mặt về trả nợ.
+ Cộng thêm việc áp dụng Luật Đất đai mới, việc phân lô bán nền bừa bãi ở các bờ bụi, bờ tre bị triệt tiêu tận gốc. Cách làm này thì nó giống như việc bác sĩ thay vì cắt bỏ một phần bộ phận bị viêm thì chọn cách giảm dần liều thuốc bổ và ép bệnh nhân phải tập thể dục, ăn uống kiêng khem để tự chữa lành.
Cre: Tạo lập chứng khoán Việt
