Cửa sáng vượt bão lãi suất
Với người mua nhà sử dụng vốn vay, tâm lý e ngại lãi suất tăng vẫn luôn là rào cản khiến nhiều khách hàng chần chừ. Trong bối cảnh đó, các dự án có ưu đãi lãi suất dài hạn trở thành yếu tố sống còn, giúp người mua biết trước nghĩa vụ tài chính và chủ động hơn trong quyết định xuống tiền.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, khi dùng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải xác định mục tiêu quan trọng là đảm bảo chi phí vốn không bị “phình to” trước khi thị trường xuất hiện lực đẩy rõ ràng cho giá trị bất động sản, như sự hình thành các siêu hạ tầng.
“Bên cạnh việc cân đối tỷ lệ vay, nhà đầu tư nên tận dụng tối đa chính sách hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư, ưu tiên các gói vay có thời hạn ưu đãi càng lâu càng tốt”, TS. Trần Xuân Lượng khuyến nghị.
Trên thị trường, phần lớn chính sách hỗ trợ lãi suất của các chủ đầu tư thường kéo dài khoảng 12-24 tháng. Sau giai đoạn này, người mua chuyển sang lãi suất thả nổi. Với những khoản vay có dư nợ lớn, đây là áp lực không nhỏ.
Theo khảo sát, hiện chỉ có Vinhomes áp dụng chính sách ưu đãi kéo dài tới 5 năm với mức lãi suất cố định chỉ 0-6%/năm. Chương trình này thậm chí còn hấp dẫn hơn cả khoản vay mua nhà ở xã hội, vốn có lãi suất tới 6,5%/năm trong 5 năm đầu.
Với người mua để ở, chính sách này giúp giảm đáng kể áp lực tâm lý trong những năm đầu trả nợ, giai đoạn dư nợ còn lớn và chi tiêu gia đình cần được cân đối kỹ lưỡng. Với nhà đầu tư, đây là công cụ bảo vệ biên lợi nhuận, bởi chi phí vốn đã được xác định trước trong giai đoạn chờ hạ tầng hoàn thiện và thị trường bước vào pha tăng trưởng rõ nét hơn.
Theo chuyên gia, khoảng thời gian 5 năm đủ dài để khách hàng ổn định kế hoạch tài chính, giảm áp lực trong giai đoạn đầu sở hữu nhà và không bị động trước các đợt biến động lãi suất ngắn hạn. Nhờ thế, khách hàng mua nhà Vinhomes sẽ không phải lo lắng khi lãi suất cho vay tăng cao.
“Một khoản vay với ưu đãi dài tới 5 năm có ý nghĩa rất lớn với nhà đầu tư. Thứ nhất, lãi suất hiếm khi neo cao liên tục vì sẽ bóp nghẹt nền kinh tế. Khi gói hỗ trợ kết thúc cũng là lúc lãi suất có thể hạ nhiệt, nhà đầu tư sẽ nhẹ gánh hơn rất nhiều. Thứ hai, 5 năm sau cũng là thời điểm các hạ tầng trọng điểm hoàn thành. Khi đó, giá trị cộng thêm của bất động sản có thể bù đắp đáng kể chi phí lãi vay”, TS. Trần Xuân Lượng nhận định.
Thời điểm mua tốt nhất
Cùng với lợi thế về chính sách tài chính, bối cảnh thị trường hiện nay cũng đang xuất hiện nhiều điểm sáng. Việt Nam bước vào giai đoạn tăng tốc đầu tư hạ tầng với quy mô lớn chưa từng có. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, khoảng 3 triệu tỷ đồng sẽ được rót vào các dự án giao thông trong giai đoạn 2026-2030.
Theo TS.KTS Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, làn sóng đầu tư hạ tầng lần này khác biệt cả về quy mô, chất lượng và tốc độ triển khai. Các cơ chế đặc thù từ Nhà nước, cùng năng lực ngày càng mạnh của khu vực tư nhân, đang giúp nhiều công trình trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ.
“Tuyến metro Cát Linh - Hà Đông dài 13 km nhưng mất tới 10 năm để thực hiện. Trong khi đó, 5 tuyến metro mới khởi công tại Hà Nội dài hơn 300 km nhưng dự kiến chỉ cần 4 năm để hoàn thành. Tốc độ xây dựng này còn nhanh hơn cả những nước phát triển”, TS.KTS Ngô Trung Hải so sánh.
Trên phạm vi cả nước, hàng loạt công trình lớn đang hình thành mặt bằng kỳ vọng mới cho bất động sản. Năm 2026, Vành đai 3 TP.HCM dự kiến thông xe, sân bay Long Thành bắt đầu khai thác thương mại. Năm 2027, hệ thống cầu vượt sông Hồng gồm Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi cùng Vành đai 4 Vùng Thủ đô dự kiến hoàn thiện, đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam được kỳ vọng khởi công.
Tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh và Bến Thành - Cần Giờ theo kế hoạch sẽ vận hành từ năm 2028. Sang năm 2029, cầu vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu sẽ thông xe.
Đến năm 2030, 5 tuyến metro của Hà Nội và metro số 2 Bến Thành - Tham Lương tại TP.HCM dự kiến hoàn thành.
Những cú hích dồn dập sẽ tạo ra những bước nhảy vọt liên tục về giá trị cho thị trường bất động sản.
Các chu kỳ trước đã cho thấy tác động mạnh của hạ tầng tới giá trị bất động sản. Theo DKRA Consulting, từ khi được phê duyệt năm 2011 đến nay, giá bất động sản dọc Vành đai 3 TP.HCM đã tăng gấp 3-4 lần, từ 7-17,2 triệu đồng/m2 lên 24,4-74,1 triệu đồng/m2. Báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cũng cho thấy, việc Nhà nước rót vốn vào hạ tầng hoặc các doanh nghiệp phát triển dự án đô thị có thể tác động làm tăng giá đất lên tới 45-50%.
“Khi đô thị có sinh khí nhờ các công trình giao thông, nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên như một quy luật tất yếu. Với tốc độ triển khai hạ tầng hiện nay, tôi tin rằng khoảng 4-5 năm tới sẽ là giai đoạn bùng nổ của nhiều đô thị và cũng là thời điểm giá trị gia tăng của bất động sản có sự thay đổi lớn”, TS.KTS Ngô Trung Hải phân tích.
Đáng chú ý, khung thời gian 4-5 năm mà chuyên gia nhắc tới cũng tương đồng với thời hạn ưu đãi lãi suất của Vinhomes. Giới quan sát nhận định, hiện tại là thời điểm mua tốt nhất khi người mua có thể tận dụng chính sách ưu việt của chủ đầu tư để cố định chi phí vốn trong giai đoạn thị trường tích lũy, đồng thời chờ đón cơ hội tăng giá khi các công trình hạ tầng lớn lần lượt hoàn thành.
