Theo JLL Việt Nam, năm 2025 ghi nhận khoảng 2,4 tỷ USD giá trị M&A BĐS (11 tháng), đánh dấu sự phục hồi rõ nét so với giai đoạn 2022–2024. Tuy nhiên, bước sang 2026, cuộc chơi được dự báo sẽ khó hơn, sâu hơn và khắt khe hơn.
🔄 M&A không còn “lướt sóng”, chuyển sang tái cơ cấu
Bất động sản nhà ở tiếp tục chiếm hơn 70% giá trị giao dịch, cho thấy dòng tiền vẫn ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và có thanh khoản. Trong khi đó, M&A thương mại, nghỉ dưỡng và công nghiệp tuy chiếm tỷ trọng nhỏ hơn nhưng lại mang tính chiến lược dài hạn.
Năm 2025 cũng chứng kiến làn sóng thoái vốn – cơ cấu lại danh mục của nhiều doanh nghiệp lớn:
-
Vinaconex thoái 51% tại Vinaconex ITC (dự án Cát Bà Amatina)
-
Phú Mỹ Hưng chuyển nhượng 49% dự án Hồng Hạc City cho Nomura Real Estate Asia
-
DIG, VRE, Becamex, Hodeco… đồng loạt sang nhượng hoặc rút khỏi dự án không còn phù hợp chiến lược
➡️ Thông điệp chung: giữ lại tài sản “xương sống”, loại bỏ dự án kém hiệu quả, dàn trải vốn.
🏭 BĐS công nghiệp: Ít giao dịch, nhưng đổi chất
Dù giá trị công bố chỉ khoảng 74 triệu USD, M&A bất động sản công nghiệp lại cho thấy sự thay đổi rõ rệt về tư duy. Nhà đầu tư không còn thuê đất để tự phát triển, mà ưu tiên mua lại khu công nghiệp đã có hạ tầng và pháp lý hoàn chỉnh nhằm:
-
Rút ngắn thời gian triển khai
-
Giảm rủi ro pháp lý
-
Đón đầu làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng
📊 Bảng giá đất mới & ESG trở thành “bộ lọc” thương vụ
Bước sang 2026, việc áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận thị trường sẽ làm thay đổi cách định giá M&A. Lợi thế “địa tô tương lai” dần mất chỗ đứng, thay vào đó là:
-
Pháp lý sạch
-
Nghĩa vụ tài chính hoàn tất
-
Khả năng triển khai và khai thác thực tế
Những dự án dở dang, pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ chịu áp lực giảm giá hoặc buộc phải tìm đối tác góp vốn để chia sẻ rủi ro.
🌱 Dòng vốn ngoại ngày càng khó tính
FDI từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Mỹ vẫn quan tâm mạnh đến BĐS Việt Nam, nhưng tiêu chí lựa chọn đã thay đổi:
-
Pháp lý minh bạch là điều kiện “không thể thương lượng”
-
Chuẩn ESG – phát triển bền vững – Net Zero trở thành yêu cầu bắt buộc
-
Báo cáo tài chính, quản trị rủi ro phải tiệm cận chuẩn quốc tế
➡️ Doanh nghiệp muốn gọi vốn buộc phải tái cấu trúc toàn diện, không chỉ “làm sạch dự án” mà còn “làm sạch hệ thống”.
🔑 M&A 2026: Cuộc chơi của năng lực thật
Theo các chuyên gia, để tham gia cuộc đua M&A giai đoạn tới, doanh nghiệp cần hội tụ 4 yếu tố:
1️⃣ Pháp lý tài sản hoàn chỉnh
2️⃣ Định giá minh bạch theo chuẩn quốc tế
3️⃣ Cấu trúc giao dịch linh hoạt (bán một phần, liên doanh, hoán đổi…)
4️⃣ Hệ thống tài chính – kiểm toán rõ ràng
M&A 2026 sẽ không dành cho số đông, mà là sân chơi của những nhà đầu tư đủ tiềm lực, đủ kiên nhẫn và đủ năng lực triển khai dài hạn.
