Nguồn cung tăng mạnh, chung cư giá cao chiếm ưu thế
VARS cho biết năm 2025 ghi nhận đà tăng nguồn cung mạnh nhất trong 6 năm, với hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với 2024. Trong đó, chung cư chiếm ưu thế tuyệt đối với hơn 80.000 căn, gấp đôi năm trước, tập trung chủ yếu ở phân khúc trung – cao cấp.
Về sức mua, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch. Ba quý đầu năm, nhiều dự án giá cao vẫn tiêu thụ tốt nhờ dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực cùng tăng. Tuy nhiên, từ quý IV, thị trường có dấu hiệu chững lại khi nguồn cung dồi dào hơn, lãi suất nhích lên khiến nhà đầu tư thận trọng.
Đầu tư chiếm sóng, “lướt sóng” bắt đầu rút lui
Theo VARS, hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đây cũng là nhóm chịu áp lực lớn nhất khi thị trường giảm tốc.
Ông Lê Đình Chung – đại diện Hội đồng nghiên cứu VARS – cho biết thị trường đã xuất hiện làn sóng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn giá tăng nóng. Hiện tượng này tập trung tại các khu vực có dự án tăng giá quá nhanh, cho thấy thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh.
Giao dịch thứ cấp giảm, áp lực vay ngân hàng bộc lộ
Diễn biến tương tự cũng được One Mount Group ghi nhận. Trong tháng 11/2025, Hà Nội có khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giảm 18% so với tháng trước. Riêng phân khúc chung cư, giao dịch thứ cấp giảm 22%, còn khoảng 3.100 giao dịch.
Theo One Mount Group, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối 2023 – đầu 2024 đã hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ tăng mạnh. Cùng lúc, lãi suất tăng từ tháng 10 và giá chuyển nhượng chững lại đã buộc nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” phải giảm giá bán, cơ cấu lại dòng tiền, thậm chí rút khỏi thị trường.
Giá cao kỷ lục, người mua ở thực vẫn khó tiếp cận
Dù giao dịch đầu tư chững lại, giá nhà ở vẫn neo cao, khiến cơ hội mua nhà của nhóm ở thực tiếp tục gặp thách thức. VARS cho biết chung cư giá trên 100 triệu đồng/m² chiếm 25% nguồn cung mới, gấp gần 10 lần so với 2024.
Tại Hà Nội, giá chung cư mới trung bình đạt 100 triệu đồng/m², tăng 40%, trong khi tại TP HCM con số này lên tới 110 triệu đồng/m², tăng 23%. Mặt bằng giá cao cũng kéo thị trường thứ cấp leo thang, dù đã xuất hiện tình trạng giảm giá rao bán từ cuối năm ngoái.
Nhà ở xã hội được kỳ vọng “hạ nhiệt” thị trường
Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội được xem là điểm sáng hiếm hoi. Theo Bộ Xây dựng, cả nước đã đạt hơn 60% mục tiêu của đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Riêng năm nay, khoảng 160.000 căn có thể được đưa ra thị trường, góp phần điều tiết cung – cầu và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.
