Dự thảo mới về tách thửa tại TP.HCM: Đất nhỏ lẻ khó còn cửa “lách luật”

Theo UBND TP.HCM, thành phố sẽ tổ chức buổi thảo luận, lấy ý kiến các sở ngành, địa phương và đối tượng liên quan trước khi ban hành chính thức.

Đối tượng áp dụng và nguyên tắc chung

Dự thảo áp dụng đối với:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa hoặc hợp thửa đất

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đất đai

Việc tách thửa, hợp thửa phải tuân thủ:

• Điều 220 Luật Đất đai

• Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội

👉 Nguyên tắc xuyên suốt là không phá vỡ quy hoạch, không tạo hẻm cụt, đảm bảo hạ tầng – phòng cháy chữa cháy – khả năng cấp phép xây dựng.

Điểm mới đáng chú ý: Quy định chặt lối đi sau tách thửa

Một trong những nội dung được quan tâm nhất là lối đi hình thành sau khi tách thửa.

• Trường hợp người sử dụng đất chừa một phần đất làm lối đi hoặc được đất liền kề cho đi nhờ, thì:

  • Lối đi do các bên tự thỏa thuận

  • Nhưng UBND phường, xã hoặc đặc khu Côn Đảo phải xem xét, chấp thuận trước

  • Đặc biệt phải đảm bảo thoát hiểm, PCCC và điều kiện cấp phép xây dựng

📌 Nếu lối đi dùng chung cho từ 2 thửa đất trở lên, phần đất này sẽ:

• Được ghi nhận là đất sử dụng chung

• Thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

👉 Đây là bước siết mạnh tình trạng tách thửa tạo hẻm nhỏ, hẻm “chuột chạy”, vốn gây rủi ro lớn về an toàn và quản lý đô thị.

Diện tích tối thiểu sau tách thửa: Không chỉ xét thửa mới

Theo dự thảo, cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại (sau khi trừ phần đất thuộc hành lang an toàn, quy hoạch giao thông…) đều phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định.

📍 Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng:

• Tách thửa “xé nhỏ”, để lại thửa đất còn lại không đủ điều kiện xây dựng

• Lách luật, đầu cơ đất nền quy mô nhỏ

Quy định riêng với đất nông nghiệp

Dự thảo nêu rõ diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với đất nông nghiệp:

• 500 m²:

  • Đất trồng cây hàng năm

  • Đất nông nghiệp khác

• 1.000 m²:

  • Đất trồng cây lâu năm

  • Đất nuôi trồng thủy sản

  • Đất làm muối

  • Đất chăn nuôi tập trung

👉 Quy định này được đánh giá là siết phân lô đất nông nghiệp, hạn chế tình trạng “băm nát” đất ngoại thành.

Phân công rõ trách nhiệm các cơ quan

Dự thảo cũng quy trách nhiệm cụ thể cho từng đơn vị:

• Sở Nông nghiệp & Môi trường

  • Kiểm tra việc tách thửa tại Văn phòng Đăng ký đất đai

  • Tổng hợp vướng mắc, đề xuất UBND TP xử lý

• Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng

  • Hướng dẫn địa phương về lối đi, PCCC, cấp phép xây dựng

• Sở Tư pháp

  • Chỉ đạo các văn phòng công chứng

  • Không công chứng giao dịch tách thửa không đủ điều kiện

• UBND phường, xã, đặc khu Côn Đảo

  • Kiểm tra, ngăn chặn vi phạm ngay từ cơ sở

  • Báo cáo định kỳ hằng năm (trước 5/12)

Tác động dự kiến: Siết phân lô, giảm “đất giấy tay”

Giới chuyên môn đánh giá, nếu được thông qua, dự thảo này sẽ:

• Hạn chế tình trạng tách thửa tràn lan, phân lô bán nền tự phát

• Giảm rủi ro pháp lý cho người mua đất

• Góp phần ổn định thị trường đất nền vùng ven TP.HCM

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, quy định mới có thể khiến:

• Giao dịch đất nhỏ lẻ chững lại

• Giá đất đủ chuẩn pháp lý có xu hướng tăng