1. Luật pháp "khẩn trương" nhưng thực thi "chậm chạp"
Ba luật quan trọng liên quan đến bất động sản – Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản – đã được sửa đổi và có hiệu lực từ 1/8/2024. Tuy nhiên, việc triển khai ở các tỉnh lại rất chậm chạp, gây ách tắc cho doanh nghiệp:
- Quy trình định giá đất: Một số tỉnh vẫn chưa thống nhất phương pháp, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng.
- Hướng dẫn cụ thể: Các nghị định và thông tư chưa rõ ràng khiến nhiều địa phương lúng túng.
Điển hình, dù nghị quyết cho phép thí điểm chuyển đổi đất đã được Quốc hội thông qua, hiệu quả thực sự của chính sách phải chờ đến năm 2025.
2. Giá bất động sản cao ngất ngưởng – Ai sẽ mua?
Thị trường hiện đang tồn tại nghịch lý lớn:
- Nguồn cung: Tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc đất nền giá cao.
- Nhu cầu: Chủ yếu ở nhà ở bình dân, phù hợp với thu nhập người dân, nhưng lại khan hiếm.
Dự báo, nếu giá tiếp tục leo thang, nguy cơ "bong bóng bất động sản" là điều khó tránh. Hàng tồn kho phình to, thanh khoản suy yếu sẽ đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng phá sản.
3. Định giá đất: Gốc rễ của vấn đề
Hiện nay, định giá đất là một trong những yếu tố gây ách tắc cho thị trường:
- Phương pháp chưa chuẩn: So sánh giá đất đấu giá với thị trường nhưng giá đấu giá thường bị đẩy lên quá cao.
- Vai trò của địa phương: Quá phụ thuộc vào đơn vị tư vấn thẩm định giá, khiến quy trình định giá kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.
Khi giá đất tăng, giá bất động sản cũng bị đẩy lên cao, tạo áp lực lớn lên cả người mua và doanh nghiệp.
4. Áp lực dòng tiền: "Quả trứng vỡ" của doanh nghiệp
Theo quy định mới, các chủ đầu tư phải xây dựng hoàn thiện nhà trước khi bán hoặc cho thuê, dẫn đến tổng vốn đầu tư rất lớn. Nếu không bán được sản phẩm, dòng tiền bị đứt gãy, nguy cơ phá sản là rất cao.
5. Kiến nghị: Phát triển bền vững hơn
Để giải quyết các bất ổn hiện nay, các doanh nghiệp mong chờ:
- Hướng dẫn cụ thể từ các bộ ngành về định giá đất và quy trình thực hiện.
- Điều chỉnh nguồn cung: Tăng cường phân khúc nhà ở bình dân, đáp ứng đúng nhu cầu của đại đa số người dân.
- Quản lý giá đất: Tránh hiện tượng giá đất "trôi nổi", đảm bảo sự minh bạch và hợp lý.
Xem thêm: https://viettimes.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-dang-dung-tren-qua-trung-vo-luc-nao-khong-hay-post181307.html
