Thuê thấp, nhà trống, chủ nhà phải bù lỗ
Cuối năm ngoái, chị Thu Trang (Gia Lâm) vay ngân hàng 2 tỷ đồng mua căn hộ 3 phòng ngủ giá 4,8 tỷ, chi thêm 200 triệu làm nội thất, kỳ vọng cho thuê 14–15 triệu đồng/tháng. Thực tế, căn hộ rơi vào mùa thấp điểm, giá thuê bị ép xuống 11,5 triệu đồng, vẫn khó tìm khách.
“Mỗi tháng tôi phải bù thêm 5–6 triệu tiền trả ngân hàng”, chị Trang nói, ước tính hiệu suất cho thuê chỉ khoảng 2,5%, thấp hơn gửi tiết kiệm, và đang tính bán nhà khi thị trường hồi phục.
Trường hợp của anh Việt (Từ Liêm) cũng không khá hơn. Căn hộ 65 m² mua 4,5 tỷ đồng, cho thuê 11 triệu/tháng, sau một năm khách trả nhà thì xuống cấp nghiêm trọng. Tiền cọc không đủ sửa, anh phải bù thêm gần 20 triệu, chưa kể một tháng trống phòng và phí môi giới. Tính toán lại, lợi nhuận thực nhận chỉ tương đương 2,4%/năm.
Chung cư cũ càng “đuối” hiệu suất
Không chỉ các khu mới, chung cư cũ còn chịu áp lực lớn hơn. Anh Tuấn (Hoàng Liệt) chi 150 triệu đồng cải tạo căn hộ tại HH Linh Đàm sau nhiều tháng không có khách. Giá thuê quanh quẩn 7–8 triệu đồng/tháng, trong khi giá bán đã tăng 20–30%.
“Hiệu suất cho thuê chỉ 2,8–3%, chưa kể khấu hao nhanh”, anh Tuấn thừa nhận.
Số liệu cho thấy lợi nhuận đang “tụt dốc”
Theo CBRE, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ 3–3,4%/năm, giảm mạnh so với trên 5,1% năm 2023.
Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 3%, trong khi đầu năm 2023 còn 4,9–5%. Nguyên nhân chính là giá mua tăng quá nhanh, trong khi giá thuê chỉ nhích 8–10%/năm, nhiều dự án gần như đứng giá.
Hiện giá bán chung cư Hà Nội phổ biến 80–90 triệu đồng/m², tăng 30–40%/năm, khiến bài toán dòng tiền ngày càng bất lợi cho nhà đầu tư dùng đòn bẩy.
Chuyên gia cảnh báo rủi ro, nguồn cung còn tăng mạnh
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, nhận định khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê đang làm đầu tư cho thuê mất dần sức hấp dẫn.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cho biết lợi suất cho thuê phổ biến dưới 2%, ở đô thị lớn khoảng 3%, thấp hơn gửi tiết kiệm. “Vốn bỏ ra 5–6 tỷ đồng mà lợi suất giảm dần, nhiều nhà đầu tư tay ngang đã vỡ mộng”, ông nói.
Giai đoạn 2026–2028, thị trường còn chịu thêm áp lực khi nguồn cung mới tăng mạnh. CBRE dự báo Hà Nội có thể đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm, tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp, khiến cạnh tranh cho thuê ngày càng gay gắt, đặc biệt tại vùng ven.
Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng chung cư vẫn phù hợp với nhà đầu tư dày vốn, tầm nhìn dài hạn, coi cho thuê là nguồn thu phụ trong lúc chờ tăng giá tài sản, thay vì “lướt sóng – nuôi vay” như giai đoạn trước.
