Một môi giới tại Hà Nội kể, tháng 8/2026, anh dẫn khách đi xem một dự án phía Tây có giá trên 100 triệu đồng/m2. Xem xong, tính tổng số tiền phải bỏ ra, khách lập tức lắc đầu.
Nhưng khi chuyển sang một dự án xa trung tâm hơn, giá khoảng 80-90 triệu đồng/m2, quyết định lại nhanh hơn hẳn. Sau khi cân đối diện tích và phương án tài chính, khách chốt mua.
💬 “Khách không phải không có tài chính. Nhưng cùng nhu cầu ở, dù xa hơn, họ vẫn thấy 80-90 triệu đồng/m2 hợp lý. Giá nhỉnh lên một chút là bắt đầu cân nhắc rất kỹ”, môi giới chia sẻ.
🔥 Dưới 100 triệu đồng/m2 đang thành vùng giá hút khách?
Khi nguồn cung mới liên tục xuất hiện, cộng thêm lượng hàng thứ cấp cần chuyển nhượng, người mua có nhiều lựa chọn hơn. Thay vì chỉ nhìn thương hiệu chủ đầu tư hay kỳ vọng tăng giá, khách bắt đầu đặt từng dự án lên bàn cân và tính tổng số tiền thực tế phải bỏ ra.
Điển hình tại The Vista Văn La, theo thông tin từ môi giới, dòng căn hộ 2 phòng ngủ tại tòa V1 đã “sold out”, hiện chủ yếu còn hàng chuyển nhượng.
Các căn 2 phòng ngủ rộng khoảng 60-70m2, giá trung bình quanh 90 triệu đồng/m2. Một căn khoảng 70m2 có giá 6,6 tỷ đồng; căn 61m2 khoảng 6 tỷ đồng.
Dòng 3 phòng ngủ rộng 89-100m2 được chào khoảng 8,6-8,8 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng đã lên mức 240-280 triệu đồng/m2 với liền kề và trên 300 triệu đồng/m2 đối với biệt thự.
Một dự án của Hòa Phát gần hồ Yên Sở với khoảng 1.000 căn hộ, giá dự kiến trên 70 triệu đồng/m2, cũng được môi giới đánh giá có sức cạnh tranh trong bối cảnh giá nhà Hà Nội đã lên cao.
Tương tự, một dự án trên đường Lê Trọng Tấn đang được chào khoảng 80 triệu đồng/m2 và nhận được sự quan tâm của khách hàng.
Theo môi giới Văn Bách: “Những căn hộ có mức tài chính dưới 100 triệu đồng/m2 là sản phẩm hấp dẫn nhất, khách cứ đến xem là xuống tiền”.
😮 Nhưng lên 130-170 triệu đồng/m2, câu chuyện đã khác
Trái ngược với nhóm dự án trên, Masterise Cao Xà Lá được định vị ở phân khúc cao cấp với mức giá được đề cập khoảng 130-170 triệu đồng/m2.
Ở vùng giá này, bài toán hấp thụ được cho là khó hơn đáng kể.
Một môi giới tại dự án cho biết, thậm chí có khách mua từ giai đoạn đầu hiện muốn chuyển nhượng lại thấp hơn giá mua vào nhưng vẫn khó tìm người nhận hàng.
Đây cũng là tín hiệu đáng chú ý: khi giá căn hộ đã lên rất cao, người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều bắt đầu đặt câu hỏi liệu sản phẩm có thực sự tương xứng với số tiền bỏ ra hay không.
📌 80-90 triệu đồng/m2 được xem là vùng giá tương đối hợp lý
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhận định mức 80-90 triệu đồng/m2 hiện nằm trong vùng giá tương đối hợp lý, có khả năng thu hút cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Theo ông, chỉ cần chủ đầu tư đẩy giá cao thêm một chút, việc bán hàng có thể trở nên khó khăn. Trong giai đoạn sức mua thận trọng, định giá đúng khả năng chi trả của khách hàng đang trở thành yếu tố quyết định thanh khoản.
Trong khi đó, các dự án trên 100 triệu đồng/m2 lại khó sử dụng “chiêu” giảm giá mạnh bởi giá bán còn gắn với định vị, chi phí đầu tư và quyền lợi của những khách hàng đã mua trước.
👉 Thị trường Hà Nội vì thế có thể bước vào giai đoạn phân hóa mạnh: dự án giá vừa tầm vẫn có khách xuống tiền, còn những sản phẩm giá cao sẽ phải chứng minh được vì sao người mua nên bỏ ra 130-170 triệu đồng cho mỗi mét vuông.
Thời “cứ ra hàng là có người mua” dường như không còn dễ dàng như trước. Khi lựa chọn ngày càng nhiều, quyền mặc cả đang dần quay trở lại với người mua.
