Giá tăng nhanh, người mua ở thực bắt đầu “đuối”
Từng thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Lavita Garden (phường Thủ Đức) suốt hai năm, chị Hồng Nhung (32 tuổi) quyết định chuyển sang mua để ổn định lâu dài. Thời điểm bắt đầu thuê, căn hộ 68 m² này có giá khoảng 2,5–2,7 tỷ đồng, tương đương 37 triệu đồng/m² – mức giá được xem là “còn trong tầm với”.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, căn hộ cùng diện tích tại dự án này đã được chào bán khoảng 3,5 tỷ đồng, tức hơn 51 triệu đồng/m², tăng xấp xỉ 1 tỷ đồng chỉ sau hai năm. “Giá tăng mạnh nhưng cũng khó trách, vì dự án sát ga metro, đi lại quá tiện”, chị Nhung nói.
Với những người mua ở thực, lợi thế lớn nhất không chỉ là giá trị tài sản tăng lên mà còn là khả năng di chuyển ổn định. Chồng chị Nhung hiện đi làm bằng metro từ ga Bình Thái đến Ba Son, sau đó đi bộ vào văn phòng, tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí so với việc di chuyển bằng xe cá nhân.
“Hiệu ứng metro” lan dần ra vùng ven
Khi giá căn hộ quanh các ga trung tâm leo thang, một bộ phận người mua chuyển hướng ra xa hơn nhưng vẫn ưu tiên các dự án bám tuyến metro. Bcons Miền Đông (phường Đông Hòa), gần ga cuối Suối Tiên, là một ví dụ điển hình.
Theo môi giới, chỉ trong khoảng một năm, giá căn hộ tại đây đã tăng thêm 600–750 triệu đồng/căn. Dự án liền kề là The East Gate cũng ghi nhận mức tăng mạnh, song vẫn còn nhiều lựa chọn trong khoảng 2,1–2,6 tỷ đồng – được xem là “vùng giá cuối” cho nhóm người mua ở thực muốn bám metro.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán căn hộ tại The East Gate đã tăng trung bình khoảng 32% so với đầu năm ngoái, trong khi Bcons Miền Đông tăng tới 40%, vượt xa mức tăng chung của thị trường căn hộ TP.HCM.
Metro tạo “premium giá” cho bất động sản
Theo thống kê của JLL, kể từ khi metro số 1 khai thác thương mại cuối năm 2024, giá căn hộ dọc tuyến này đã tăng trung bình khoảng 8% chỉ sau một năm. Bình quân, mỗi m² căn hộ tăng thêm 200–250 USD/năm (tương đương 5,3–6,5 triệu đồng).
Mức tăng này cao gấp đôi mức tăng trung bình khoảng 4% của toàn thị trường căn hộ TP.HCM, cho thấy sự hình thành rõ nét của “premium metro” – mức giá cộng thêm dành cho bất động sản có lợi thế kết nối giao thông công cộng.
Xu hướng này từng xuất hiện tại Hà Nội khi metro Cát Linh – Hà Đông đi vào vận hành. Sau một năm, giá căn hộ dọc tuyến metro này tăng khoảng 19%, trong khi toàn thị trường Thủ đô chỉ tăng quanh 12%.
Không chỉ giá bán, thanh khoản và cho thuê cũng cải thiện
Giới đầu tư cho rằng, lợi thế lớn của căn hộ gần metro không chỉ nằm ở tăng giá mà còn ở khả năng khai thác cho thuê. Các dự án sát ga thường duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, đặc biệt với nhóm khách thuê là chuyên gia, người nước ngoài hoặc nhân sự làm việc tại trung tâm thành phố.
Dòng tiền cho thuê ổn định giúp giảm rủi ro đầu tư so với các dự án thuần đầu cơ, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh mẽ hơn.
TOD – câu chuyện dài hạn, nhưng không phải “cứ gần ga là thắng”
Theo các chuyên gia, sự tăng giá hiện nay không chỉ đến từ metro, mà còn gắn với mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Tuy nhiên, không phải dự án nào gắn mác “gần metro” cũng hưởng lợi như nhau.
Một khu TOD hiệu quả cần hội tụ đủ 4 yếu tố: kết nối thuận tiện, hạ tầng đi bộ – xe đạp, hệ tiện ích đầy đủ và mô hình bất động sản phức hợp. Những dự án chỉ “ăn theo” khoảng cách địa lý nhưng thiếu kết nối thực tế hoặc tiện ích hỗ trợ có thể tăng giá nhanh trong ngắn hạn, song khó bền vững.
Rút kinh nghiệm từ metro số 1, TP.HCM đang chủ động hơn với tuyến metro số 2 khi xác định trước các khu đất ưu tiên phát triển TOD tại Tham Lương, Tân Bình, Bảy Hiền và Bến Thành. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra làn sóng tăng giá mới, nhưng mang tính quy hoạch và kiểm soát tốt hơn.
