Nợ vay của doanh nghiệp địa ốc tăng mạnh
Khảo sát báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025 của một số doanh nghiệp lớn cho thấy tổng dư nợ vay tài chính đạt khoảng 242.792 tỷ đồng, tăng 39% so với năm trước.
Một số doanh nghiệp ghi nhận dư nợ tăng mạnh, gồm:
-
Vinhomes: tăng 80%
-
Khang Điền: tăng 43%
-
Novaland: tăng 9%
-
Phát Đạt: tăng 4%
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp đã chủ động giảm nợ vay:
-
Quốc Cường Gia Lai: giảm 75%
-
DIC Corp: giảm 42%
-
An Gia: giảm 29%
-
Đất Xanh: giảm 27%
-
Nam Long: giảm 21%
Dù vậy, phần lớn doanh nghiệp vẫn duy trì tỷ lệ nợ vay ở mức an toàn so với vốn chủ sở hữu, chủ yếu dưới 1 lần. Trong nhóm khảo sát, chỉ có Novaland có tỷ lệ nợ vay cao hơn, khoảng 1,2 lần vốn chủ sở hữu.
Lãi suất vay có nơi lên tới 14–15%
Theo thuyết minh báo cáo tài chính, lãi suất vay của các doanh nghiệp bất động sản khá đa dạng, phụ thuộc vào:
-
kỳ hạn vay
-
loại tiền vay
-
tài sản đảm bảo
-
chính sách của từng ngân hàng
Một số khoản vay ghi nhận mức lãi suất khá cao.
Vinhomes
Tại Vinhomes:
-
Vay ngắn hạn USD không tài sản đảm bảo: 5,83% – 11,5%/năm
-
Vay VND có tài sản đảm bảo: 5,5% – 15%/năm
Các khoản vay dài hạn của doanh nghiệp có lãi suất khoảng 7,2% – 14%/năm, với tổng dư nợ gần 59.700 tỷ đồng. Thời hạn trả gốc kéo dài từ 2026 đến 2035.
Novaland
Tại Novaland, một số khoản vay có lãi suất:
-
11,5%/năm cố định trong 3 tháng đầu
-
sau đó điều chỉnh theo lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng 3,5–4%
Một số khoản vay khác có lãi suất thấp hơn khoảng 9%/năm, điều chỉnh theo lãi suất cơ sở cộng biên độ 1,5–2%.
Nam Long và Khang Điền
Tại Nam Long:
-
vay ngắn hạn khoảng 5,8% – 9,1%/năm
-
vay dài hạn khoảng 8,5% – 9%/năm
Các khoản vay này chủ yếu được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất của các dự án.
Trong khi đó, Khang Điền có khoản vay ngắn hạn 1.250 tỷ đồng với lãi suất 9%/năm, phục vụ phát triển dự án.
Áp lực lãi suất buộc doanh nghiệp tái cấu trúc
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, sau giai đoạn khó khăn 2022–2024, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã:
-
bán bớt tài sản
-
chuyển nhượng dự án
-
thu hẹp quy mô hoạt động
Vì vậy, dư địa xoay xở vốn hiện không còn nhiều. Khi lãi suất tăng và tín dụng bị siết, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc:
-
vay mới
-
đảo nợ
-
triển khai dự án
Bài toán vốn dài hạn của doanh nghiệp địa ốc
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, vấn đề cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản là phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng ngắn hạn, trong khi đặc thù dự án cần nguồn vốn dài hạn.
Giải pháp được khuyến nghị là:
-
huy động đối tác chiến lược
-
phát hành trái phiếu dài hạn 5–10 năm
-
đa dạng hóa nguồn vốn
Nếu không thay đổi cấu trúc vốn, doanh nghiệp bất động sản sẽ luôn bị động khi lãi suất và tín dụng biến động, từ đó làm gia tăng rủi ro dòng tiền và ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án trong dài hạn.
