Biệt thự siêu đắt khó bán, nhà đầu tư quay lưng
Dữ liệu của JLL cho thấy, trong quý IV/2025, toàn thị trường nhà liền thổ Hà Nội chỉ ghi nhận 426 căn được giao dịch, nâng tổng lượng bán cả năm lên khoảng 4.400 căn. Con số này phản ánh sự chững lại so với giai đoạn trước, khi nguồn cung mới hạn chế (chỉ 225 căn mở bán trong quý) và lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn.
Đáng chú ý, phần lớn giao dịch tập trung ở phân khúc giá thấp, chủ yếu là nhà liền kề, nhà phố diện tích nhỏ tại các khu vực ven đô như Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì – nơi tổng giá trị sản phẩm vừa tầm tài chính của nhà đầu tư cá nhân.
Ngược lại, các căn biệt thự có giá từ 8.000 USD/m² trở lên gần như “đứng hình”, do tổng giá trị quá cao trong khi người mua có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp, với mức giá mềm hơn và khả năng thương lượng lớn hơn.
Giá sơ cấp hạ nhiệt nhưng chưa phản ánh suy thoái
Trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ Hà Nội giảm nhẹ xuống còn 9.700 USD/m² đất, tương đương mức giảm 6,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, JLL cho rằng sự điều chỉnh này không phản ánh xu hướng suy giảm của thị trường, mà chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới nằm ở vị trí xa trung tâm, nơi mặt bằng giá cạnh tranh hơn.
Trên thực tế, các sản phẩm shophouse trong các khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, dao động 10.000 – 17.000 USD/m² đất. Đáng chú ý, niềm tin của nhà đầu tư vẫn thể hiện rõ ở thị trường thứ cấp, khi giá bán tăng tới 18,9% theo năm, đạt khoảng 8.700 USD/m².
Căn hộ cao cấp bùng nổ, tạo thế đối lập
Trái ngược với sự trầm lắng của nhà liền thổ, phân khúc căn hộ cao cấp, sang trọng và siêu sang lại trở thành tâm điểm thị trường cuối năm 2025.
Riêng trong quý IV, phân khúc này ghi nhận 5.000 căn được hấp thụ, trong khi nguồn cung mới gần 5.700 căn, nâng tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 9.400 căn. Động lực chính đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động tại phía Bắc và Đông Hà Nội, dẫn đầu bởi những dự án quy mô lớn như Vinhomes Global Gate (Đông Anh), cùng các dự án Ruby và Long Biên Central.
Chính sách thanh toán kéo dài, giỏ hàng đa dạng và định vị sản phẩm rõ ràng đã giúp phân khúc này thu hút cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.
Hệ quả là giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp tại Hà Nội tăng vọt lên khoảng 4.300 USD/m², tăng 37,5% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường, ngày càng nhiều dự án được định vị ở phân khúc hạng sang với giá 5.000 – 6.500 USD/m², thậm chí các dự án “bất động sản hàng hiệu” có thể vượt 6.500 USD/m². Ở thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng 18,7% theo năm, đạt 3.520 USD/m², nổi bật tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc Vành đai 2.
Năm 2026: Nhà liền thổ chờ “cú hích” hạ tầng
Theo Lê Thị Huyền Trang, năm 2026 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn sôi động hơn cho cả hai phân khúc, nhưng theo hai nhịp phát triển khác nhau.
Căn hộ sẽ tiếp tục mở rộng ra các khu vực như Đông Anh, Long Biên, Cầu Giấy, với mặt bằng giá sơ cấp dự kiến trên 5.000 USD/m², phản ánh xu hướng nâng cấp định vị dự án.
Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ được dự báo sẽ tăng trở lại, đặc biệt tại các quỹ đất xa trung tâm, gắn với các trục hạ tầng tương lai như đại lộ Tây Thăng Long hay khu đô thị thể thao Olympic. Những dự án này được kỳ vọng sẽ “đánh thức” các quỹ đất đã ngủ yên, tạo chu kỳ mới cho phân khúc nhà liền thổ.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, biệt thự siêu đắt tại khu vực trung tâm vẫn đối mặt bài toán thanh khoản, khi thị trường đang ưu tiên tính thực dụng, khả năng khai thác và dòng tiền hơn là các sản phẩm có tổng giá trị quá lớn.
