Theo MBS, riêng quý III/2026 có khoảng 30.900 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó bất động sản chiếm tới 61%, tương đương khoảng 18.900 tỷ đồng.
Áp lực tăng rõ trong tháng 8. Theo FiinGroup, nhóm bất động sản phải thanh toán khoảng 6.400 tỷ đồng, tăng tới 144% so với tháng trước. Một số doanh nghiệp có lượng trái phiếu đến hạn lớn gồm Đầu tư Xây dựng Thái Sơn khoảng 1.900 tỷ đồng, Hưng Thịnh Land 1.800 tỷ đồng và Đô thị Kinh Bắc 1.000 tỷ đồng.
🚨 5 tháng cuối năm, địa ốc “gánh” khoảng 79.000 tỷ đồng
Tính từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, toàn thị trường dự kiến có gần 175.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, doanh nghiệp bất động sản phải xử lý khoảng 79.000 tỷ đồng, tăng tới 42% so với cùng kỳ 2025. Nếu chỉ tính khối phi ngân hàng, địa ốc chiếm tới 66% tổng giá trị đáo hạn.
Áp lực trả nợ lại xuất hiện đúng lúc hoạt động huy động mới giảm tốc. Tháng 7, bất động sản chỉ phát hành khoảng 5.000 tỷ đồng trái phiếu, giảm tới 92% so với tháng trước và thấp nhất 5 tháng.
Toàn bộ số vốn này đến từ Vinhomes với 3.000 tỷ đồng và Xây dựng Hạ tầng Crystal với 2.000 tỷ đồng.
💰 7 tháng vẫn huy động hơn 141.000 tỷ đồng
Dù tháng 7 giảm sâu, lũy kế 7 tháng đầu năm, bất động sản vẫn phát hành tới 141.100 tỷ đồng trái phiếu, tăng 224% so với cùng kỳ và chỉ đứng sau ngân hàng.
Riêng Vinhomes huy động khoảng 42.000 tỷ đồng, trong khi Đầu tư Marina Center đạt 10.200 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sự phân hóa giữa ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc ngày càng rõ. Trong 168.800 tỷ đồng trái phiếu được mua lại trước hạn trong 7 tháng, 86,5% thuộc về các ngân hàng.
Trong khi các nhà băng có thanh khoản để chủ động mua lại và cơ cấu nguồn vốn, một bộ phận doanh nghiệp phi ngân hàng vẫn đối mặt nguy cơ chậm nghĩa vụ. Tổng giá trị trái phiếu chậm thực hiện nghĩa vụ trên thị trường đã lên gần 43.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 3% dư nợ.
⚠️ Bài toán cuối cùng vẫn là… tiền thật
Phát hành trái phiếu mới có thể giúp doanh nghiệp cơ cấu nguồn vốn, nhưng trong bối cảnh lãi suất huy động còn cao và thị trường phát hành chưa ổn định, bài toán quan trọng hơn vẫn là tạo dòng tiền thực từ hoạt động kinh doanh.
Với khoảng 79.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản chờ đáo hạn trong 5 tháng cuối năm, khả năng bán hàng, thu hồi công nợ, chuyển nhượng dự án và cân đối dòng tiền sẽ trở thành phép thử lớn đối với sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp địa ốc trong phần còn lại của năm 2026.
