Cụ thể, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt khoảng 78.000 sản phẩm, nhưng lượng mở bán mới chỉ còn 13.600 sản phẩm, giảm tới 65% theo quý. Lượng giao dịch ghi nhận khoảng 14.600 sản phẩm, tương ứng mức tiêu thụ thấp, phản ánh rõ tình trạng “chững lại” sau giai đoạn hồi phục ngắn ngủi cuối 2025.
🌍 Suy giảm trên diện rộng, không còn “vùng trũng an toàn”
Diễn biến giảm thanh khoản không còn mang tính cục bộ mà lan rộng toàn thị trường:
- Miền Bắc: từ 50–55% xuống còn 20–25%
- Miền Nam: từ 45–50% xuống dưới 25%
- Miền Trung & Tây: từ 25–35% xuống còn 15–20%
Dữ liệu từ Knight Frank và Avison Young cũng cho thấy xu hướng tương tự, trong khi DKRA Consulting ghi nhận phân khúc đầu cơ như đất nền, shophouse, nghỉ dưỡng gần như “đóng băng”, tỷ lệ tiêu thụ chỉ còn 1–3%.
💸 Lãi suất cao “bóp nghẹt” quyết định xuống tiền
Theo đại diện Dat Xanh Services, nguyên nhân lớn nhất nằm ở mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn neo cao, phổ biến:
- 12–14%/năm
- Có trường hợp lên tới 15–16% với lãi suất thả nổi
Chi phí vốn tăng mạnh khiến người mua, đặc biệt là nhóm dùng đòn bẩy tài chính, chùn tay rõ rệt. Thị trường cũng đang chịu tác động từ:
- Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024
- Triển khai mã định danh bất động sản
→ Tăng minh bạch nhưng đồng thời lọc bớt dòng tiền đầu cơ
🧠 Hành vi người mua đảo chiều: Từ “xuống tiền nhanh” sang “so đo từng bước”
Một thay đổi đáng chú ý là tâm lý thị trường:
- Người mua không còn FOMO như giai đoạn sốt
- Ưu tiên pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực
- Giảm dùng đòn bẩy, tăng tỷ trọng vốn tự có
Tốc độ ra quyết định chậm lại đáng kể, khi yếu tố an toàn được đặt cao hơn kỳ vọng lướt sóng.
🔮 Quý II: Hồi phục nhẹ hay tiếp tục “lình xình”?
Theo kịch bản của Dat Xanh Services:
- Tích cực (khó xảy ra): hấp thụ 50–60% nếu lãi suất giảm mạnh
- Trung tính (khả năng cao): hấp thụ 30–40%, lãi suất 10–12%
- Tiêu cực: dưới 20% nếu lãi suất tiếp tục neo cao
Đại diện CBRE cũng nhận định thị trường nhiều khả năng đi theo kịch bản trung tính, với thanh khoản cải thiện nhưng chưa thể bứt phá.
⚖️ Thị trường bước vào “chu kỳ chọn lọc”
Trong ngắn hạn, bất động sản khó có sóng lớn, nhưng đang chuyển sang giai đoạn:
- Lọc bỏ đầu cơ ngắn hạn
- Dòng tiền tập trung vào sản phẩm có giá trị thực
- Ưu tiên chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ
Đây có thể là giai đoạn “chậm mà chắc”, tạo nền cho chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.
