Theo dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng vẫn được giữ nguyên. Tuy nhiên, điểm thay đổi nằm ở cách xác định giá tính thuế. ⚠️
📊 Áp bảng giá đất nếu kê khai thấp hơn thực tế
Cụ thể, giá chuyển nhượng trước hết vẫn căn cứ theo hợp đồng giữa các bên. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ xác định lại giá tính thuế theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch.
Động thái này được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá kê khai và giá thực tế – nguyên nhân chính dẫn đến thất thu thuế trong nhiều năm qua. 📉
🔍 Siết thêm các trường hợp “lách luật”
Dự thảo cũng làm rõ thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế, tùy thuộc vào việc bên mua hay bên bán là người nộp thuế.
Đáng chú ý, các giao dịch ủy quyền – vốn thường được sử dụng để “né thuế” – cũng được đưa vào diện kiểm soát. Nếu người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền như chủ sở hữu, thu nhập từ giao dịch vẫn phải chịu thuế chuyển nhượng bất động sản.
Ngược lại, nếu chỉ nhận thù lao, khoản thu nhập sẽ được tính như tiền lương, tiền công. Quy định này nhằm bịt các kẽ hở pháp lý từng tồn tại trong thực tế. ⚖️
🏠 Siết điều kiện miễn thuế với nhà đất duy nhất
Song song với việc kiểm soát giá tính thuế, dự thảo cũng bổ sung điều kiện chặt chẽ hơn đối với trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo đó, cá nhân phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện: chỉ sở hữu một bất động sản tại Việt Nam, thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày và chuyển nhượng toàn bộ tài sản.
Trường hợp có thêm bất động sản khác hoặc chỉ bán một phần sẽ không được miễn thuế. 📌
📉 Thách thức: Khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường
Theo các chuyên gia, nguyên nhân cốt lõi của tình trạng “hai giá” nằm ở việc bảng giá đất thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường.
Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thực tế được xem là yếu tố quan trọng để chính sách phát huy hiệu quả. Tuy nhiên, điều này cũng có thể làm gia tăng nghĩa vụ tài chính, đặc biệt đối với người mua ở thực. ⚠️
🔄 Hướng tới minh bạch hóa thị trường bất động sản
Để kiểm soát hiệu quả hơn, các chuyên gia cho rằng cần kết hợp nhiều giải pháp đồng bộ như xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch, thúc đẩy thanh toán qua ngân hàng và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý.
Việc siết chặt cách xác định giá tính thuế, dù không thay đổi thuế suất, được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế tình trạng kê khai sai và giảm thất thu ngân sách.
