Ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng đại diện VARS tại TP.HCM, nhấn mạnh: theo quy định pháp luật hiện hành, các dự án chưa có thông báo đủ điều kiện huy động vốn từ Sở Xây dựng không được phép nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ hay ký hợp đồng mua bán. Việc người mua vẫn “xuống tiền” trong giai đoạn này chẳng khác nào đánh cược với rủi ro pháp lý.
Vì sao mua “lúa non” dễ mất tiền?
Theo ông Hùng, khi dự án chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý cốt lõi như: giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, hay xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, thì pháp luật không bảo vệ đầy đủ quyền lợi của người mua.
“Hợp đồng đặt cọc hoặc các ‘thỏa thuận giữ chỗ’ trong trường hợp này hoàn toàn có thể bị tuyên vô hiệu. Khi xảy ra tranh chấp, người mua rất khó đòi lại tiền, chưa nói đến chuyện bồi thường”, ông Hùng cảnh báo.
Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp người mua phải chờ đợi nhiều năm, dòng tiền bị “chôn” trong các dự án đình trệ, không sinh lời, trong khi chủ đầu tư chỉ hứa hoàn tiền cọc không lãi, không bồi thường.
Những bài học đắt giá từ thị trường
Trên thị trường, không ít dự án từng bán “lúa non” để lại hậu quả nặng nề cho người mua.
Tại TP.HCM, giai đoạn 2018–2019, một dự án căn hộ cao cấp tại quận 1 (cũ) đã nhận đặt cọc từ khách hàng dù chưa đủ pháp lý. Khi dự án vướng quy hoạch và chậm tiến độ, nhiều người mua rơi vào cảnh tiền bị khóa, không nhà để ở, không rút được vốn.
Tương tự, một dự án chung cư tại quận 4 (cũ) giai đoạn 2018–2020 bị tố huy động vốn khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Khách hàng đã đóng tới 30–50% giá trị căn hộ, nhưng dòng tiền bị sử dụng cho mục đích khác, khiến dự án kéo dài nhiều năm không bàn giao.
Đáng chú ý hơn, tại Long An (cũ), năm 2021, loạt dự án đất nền chỉ mới có chủ trương đầu tư nhưng đã rao bán, nhận tiền giữ chỗ 50–100 triệu đồng/lô. Khi cơ quan chức năng “tuýt còi”, dự án bị dừng, tranh chấp nổ ra, người mua lao đao.
Và bài học lớn nhất là vụ Alibaba giai đoạn 2019–2020, khi hàng nghìn khách hàng mua đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Kết cục, doanh nghiệp phá sản, lãnh đạo bị bắt, người mua mất trắng tiền cọc, vướng vào vòng kiện tụng kéo dài nhiều năm.
Dự án chưa đủ điều kiện vẫn rao bán
Gần đây, tình trạng này vẫn tiếp diễn. Cuối năm 2025, Sở Xây dựng TP.HCM tiếp tục công bố nhiều dự án chưa đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai nhưng vẫn quảng bá, nhận tiền của khách hàng, như: The Gió Riverside, A&T Saigon Riverside, AVA Plaza, The Emerald Garden View…
Cơ quan quản lý khẳng định, các chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý; đồng thời phải chịu xử phạt hành chính nếu vi phạm.
Người mua cần làm gì để tránh “bẫy lúa non”?
Theo ông Nguyễn Văn Hùng, để tránh rơi vào “bẫy” bán lúa non, người mua cần đặc biệt lưu ý:
-
Chỉ đặt cọc khi có văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn từ Sở Xây dựng.
-
Không tin lời hứa miệng, không ký “thỏa thuận giữ chỗ”, “phiếu đăng ký” – đây là hình thức lách luật, tiềm ẩn rủi ro cao.
-
Ưu tiên chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính, không phụ thuộc quá nhiều vào tiền huy động từ khách hàng.
-
Nhờ luật sư hoặc chuyên gia kiểm tra hợp đồng trước khi ký.
-
Nếu đã lỡ nộp tiền, cần liên hệ sớm cơ quan chức năng để bảo vệ quyền lợi, tránh chờ đợi thụ động.
“Mua dự án chưa đủ pháp lý chẳng khác nào đánh cược. Trong giai đoạn thị trường đang điều chỉnh, người mua càng phải đặt yếu tố an toàn lên hàng đầu, chỉ chọn dự án hoàn chỉnh pháp lý để bảo vệ tài chính và quyền lợi lâu dài”, ông Hùng nhấn mạnh.
Nguồn: http://nhipsongkinhdoanh.vn/nguoi-mua-co-the-kho-doi-tien-dat-coc--tranh-chap-keo-dai-hoac-mat-trang-neu-mua-du-an-ban--lua-non-25123.htm
