📌 Tồn kho toàn ngành lên gần 527.000 tỷ đồng
Theo dữ liệu từ VietstockFinance, tính đến cuối quý 1/2026, tổng giá trị hàng tồn kho của 102 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên gần 527.000 tỷ đồng, tăng gần 4% so với đầu năm.
Diễn biến này xảy ra trong bối cảnh thị trường bất động sản dù đã có dấu hiệu hồi phục về pháp lý và nguồn cung nhưng vẫn chịu áp lực lớn từ lãi suất, tỷ giá, chi phí xây dựng và sức mua yếu.
Bộ Xây dựng cho biết lượng tồn kho bất động sản trên thị trường hiện khoảng 29.860 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho nhà ở riêng lẻ vẫn tăng 7% trong khi giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục neo cao, lần lượt đạt khoảng 128 triệu đồng/m2 và 112 triệu đồng/m2.
🔥 Novaland và Vinhomes chiếm hơn nửa tồn kho toàn ngành
Novaland tiếp tục là doanh nghiệp ôm tồn kho lớn nhất thị trường với hơn 154.600 tỷ đồng, tăng nhẹ 1% và chiếm gần 29% tổng tồn kho toàn ngành.
Phần lớn nằm ở các dự án bất động sản đang xây dựng với hơn 146.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, lượng tồn kho này hiện đang được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay gần 64.200 tỷ đồng, trong khi tổng dư nợ tài chính của Novaland đã lên gần 69.000 tỷ đồng.
Ở phía sau, Vinhomes cũng ghi nhận lượng tồn kho kỷ lục gần 139.000 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm. Chủ yếu là chi phí phát triển tại hàng loạt đại dự án như Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Ocean Park, khu đô thị ven Vịnh Cam Ranh hay Vinhomes Hải Vân Bay.
Điểm đáng chú ý là dù tồn kho tăng mạnh, doanh số chưa bàn giao của Vinhomes cũng tăng tới 68%, lên hơn 201.600 tỷ đồng, cho thấy lượng hàng bán ra nhưng chưa ghi nhận doanh thu vẫn đang ở mức rất lớn.
🏭 Bất động sản khu công nghiệp cũng tăng mạnh tồn kho
Không chỉ nhóm nhà ở, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cũng ghi nhận tồn kho tăng cao.
Kinh Bắc hiện dẫn đầu nhóm này với hơn 29.500 tỷ đồng tồn kho, tăng 9%, chủ yếu nằm ở dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát.
Trong khi đó, Becamex Group ghi nhận hơn 22.600 tỷ đồng tồn kho, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang tại các khu công nghiệp và khu đô thị mới.
Nhiều doanh nghiệp khác như Đất Xanh, Phát Đạt hay Sunshine Group cũng duy trì lượng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng, phản ánh áp lực dòng tiền vẫn chưa hạ nhiệt dù thị trường đã có dấu hiệu “ấm” hơn so với năm ngoái.
⚠️ Có doanh nghiệp để tồn kho chiếm hơn 70% tài sản
Một điểm đáng chú ý khác là có tới 17 doanh nghiệp bất động sản ghi nhận tồn kho chiếm hơn một nửa tổng tài sản.
Hudland dẫn đầu với tồn kho chiếm tới 76% tổng tài sản. Nhà Khang Điền cũng gây chú ý khi tồn kho vượt 29.100 tỷ đồng, tương đương 73% tổng tài sản và tăng mạnh do dồn vốn vào dự án An Lập - Bình Trưng Đông.
Các doanh nghiệp như Regal Group hay SJ Group cũng ghi nhận tỷ trọng tồn kho cực cao, cho thấy dòng vốn vẫn đang “kẹt” lớn tại các dự án chưa thể bung hàng hoặc chưa thể ghi nhận doanh thu.
📉 Trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn chậm và mặt bằng giá chưa hạ nhiệt, lượng tồn kho phình to đang trở thành bài toán áp lực không nhỏ với nhiều doanh nghiệp địa ốc, đặc biệt khi chi phí lãi vay và áp lực dòng tiền vẫn tiếp tục bủa vây.
