Lời bà dạy xuất phát từ tình thương, muốn con cháu an toàn.
Nhưng hỡi ôi, nếu tôi nghe lời bà tuyệt đối, có lẽ giờ này tôi vẫn đang đi làm công ăn lương và chắt chiu từng đồng gửi tiết kiệm, chứ không phải là Dr. Land ngồi đây chia sẻ với các bạn về những thương vụ triệu đô.
Có một sự thật tàn khốc mà 90% dân số không biết (hoặc không dám tin):
Người nghèo dùng nợ để mua tiêu sản và chết chìm trong lãi suất.
Người giàu dùng nợ để mua tài sản và trở nên giàu có tột bậc.
Hôm nay, tôi muốn chia sẻ với các bạn "Bản thiết kế của đồng tiền" (The Blueprint of Money) mà giới siêu giàu dùng để "hack" game tài chính. Đây là những kiến thức mà không trường đại học nào dạy bạn, kể cả Harvard hay Yale.
GIẢI MÃ "NỢ TỐT": CÁCH NGƯỜI GIÀU BIẾN NGÂN HÀNG THÀNH "NHÂN VIÊN" CỦA MÌNH
1. CÚ LỪA CỦA HỆ THỐNG GIÁO DỤC: "HÃY TIẾT KIỆM VÀ TRÁNH XA NỢ NẦN"
Từ bé, chúng ta được lập trình:
• "Nợ là xấu."
• "Hãy làm việc chăm chỉ, tiết kiệm tiền."
• "Mua đứt bán đoạn."
Lời khuyên đó rất tốt... nếu bạn muốn sống cuộc đời trung lưu an toàn và nghèo đi từ từ vì lạm phát.
Nhưng nếu bạn muốn giàu? Lời khuyên đó là THUỐC ĐỘC.
Người cha giàu (trong tư tưởng, không phải cha ruột) đã dạy tôi: "Người giàu không làm việc vì tiền. Họ bắt tiền làm việc cho họ. Và đỉnh cao hơn, họ bắt TIỀN CỦA NGƯỜI KHÁC (OPM - Other People's Money) làm việc cho họ."
Hãy nhìn Donald Trump – người tự xưng là "Vua của nợ" (The King of Debt).
Hãy nhìn các tập đoàn BĐS lớn nhất Việt Nam. Có ông lớn nào không vay nợ hàng chục ngàn tỷ đồng không? Không!
Họ dùng nợ như một đòn bẩy.
Archimedes – nhà bác học vĩ đại – từng nói: "Hãy cho tôi một điểm tựa, tôi sẽ nâng bổng cả trái đất."
Trong tài chính, NỢ CHÍNH LÀ CÁI ĐÒN BẨY ĐÓ.
2. QUY TRÌNH "IN TIỀN" CỦA GIỚI SIÊU GIÀU (CASE STUDY THỰC TẾ)
Để tôi chỉ cho bạn thấy "ma thuật" tài chính này vận hành thế nào qua một ví dụ thực tế (tôi đã đơn giản hóa con số để ai cũng hiểu, nhưng bản chất là y hệt những gì tôi làm hàng ngày).
Giả sử tôi tìm được một tòa nhà chung cư mini (hoặc dãy trọ) đang vận hành kém, chủ cũ muốn bán gấp.
Giá bán: 10 Triệu Đô (hoặc 250 tỷ VND - tỷ lệ tương đương).
BƯỚC 1: MUA TÀI SẢN BẰNG OPM (KHÔNG DÙNG TIỀN CỦA MÌNH)
Tôi không dại gì bỏ 10 triệu đô tiền túi ra (dù tôi có).
Tôi đến gặp Ngân hàng. Họ định giá tài sản này tốt và cho tôi vay 75% (7,5 triệu đô).
Tôi còn thiếu 2,5 triệu đô (Vốn đối ứng).
Tôi không bỏ tiền túi. Tôi huy động từ các nhà đầu tư thiên thần (những người có tiền nhàn rỗi nhưng không biết đầu tư).
-> Vốn tôi bỏ ra: 0 đồng.
Tòa nhà này đang tạo ra Dòng tiền ròng (NOI) là 750.000 đô/năm. (Tỷ suất lợi nhuận Cap Rate 7.5%).
• Tiền trả gốc + lãi ngân hàng: 569.000 đô/năm.
• Dòng tiền dương bỏ túi (Cashflow): 181.000 đô/năm.
Kết quả Bước 1: Tôi sở hữu tòa nhà 10 triệu đô, không mất đồng vốn nào, và mỗi năm đút túi 181.000 đô.
BƯỚC 2: SỬ DỤNG "LỖ HỔNG" KHẤU HAO ĐỂ XÓA THUẾ (DEPRECIATION)
Đây là chỗ thiên tài của luật thuế (vốn được viết bởi người giàu).
Chính phủ cho phép bạn tính "Khấu hao" (sự hao mòn tài sản) là một khoản chi phí, dù bạn không thực sự chi tiền ra.
Trong 10 triệu đô giá trị tài sản, giả sử giá trị xây dựng là 8 triệu đô (đất không khấu hao).
Luật cho phép khấu hao trong 27,5 năm.
-> Mức khấu hao mỗi năm = 8.000.000 / 27,5 = 291.000 đô.
Trên báo cáo thuế:
• Thu nhập thực tế: +181.000 đô.
• Chi phí khấu hao (ảo): -291.000 đô.
• Lợi nhuận chịu thuế = 181.000 - 291.000 = -110.000 đô (LỖ).
Kết quả? TÔI KHÔNG PHẢI ĐÓNG MỘT ĐỒNG THUẾ NÀO.
Tôi thực sự cầm tiền trong tay, nhưng trên giấy tờ tôi đang lỗ.
Luật pháp không trừng phạt người giàu, luật pháp khuyến khích những ai cung cấp nhà ở cho xã hội.
BƯỚC 3: CẢI TIẾN TÀI SẢN (FORCED APPRECIATION)
Tôi không ngồi chờ thị trường tăng giá. Tôi ÉP nó tăng giá.
Tôi sơn lại nhà, thay nội thất, lắp thêm máy giặt sấy, thêm dịch vụ dọn phòng, cho phép nuôi thú cưng (thu phí).
Nhờ quản lý tốt, tôi tăng doanh thu và giảm chi phí vận hành.
-> NOI tăng từ 750.000 lên 1.100.000 đô/năm.
Trong BĐS thương mại, Giá trị = NOI / Cap Rate.
Khi NOI tăng, giá trị tòa nhà tăng vọt.
-> Giá trị mới của tòa nhà: ~15,4 Triệu Đô.
BƯỚC 4: TÁI TÀI TRỢ (REFINANCE) - CÚ "RÚT RUỘT" THẦN THÁNH
Đây là bước ngoạn mục nhất.
Tôi mang định giá mới (15,4 triệu đô) ra ngân hàng.
Tôi nói: "Tài sản của tôi giờ giá trị hơn rồi, hãy cho tôi vay hạn mức mới."
Ngân hàng đồng ý cho vay 70% giá trị mới.
-> Khoản vay mới: 10,7 Triệu Đô.
Tôi dùng 10,7 triệu đô này để làm gì?
1. Trả khoản vay cũ: 7,5 triệu đô.
2. Trả gốc cho nhà đầu tư: 2,5 triệu đô (họ nhận lại tiền + lãi, vui vẻ ra về hoặc tái đầu tư tiếp).
3. Số tiền còn thừa: 10,7 - 7,5 - 2,5 = 700.000 ĐÔ LA TIỀN MẶT.
Số tiền 700.000 đô này chảy thẳng vào túi tôi.
Và điều tuyệt vời nhất? NÓ KHÔNG BỊ ĐÁNH THUẾ.
Vì sao? Vì nó là TIỀN VAY (DEBT), không phải là Thu nhập (Income). Bạn không phải đóng thuế cho khoản vay.
BƯỚC 5: KHÔNG BAO GIỜ BÁN - LẶP LẠI VÒNG QUAY (INFINITE RETURN)
Người nghèo mua nhà, thấy giá lên thì bán để chốt lời -> Phải đóng thuế thu nhập cá nhân + mất tài sản.
Người giàu KHÔNG BAO GIỜ BÁN.
Tại sao phải bán con gà đẻ trứng vàng?
Tôi đã rút hết vốn (thực ra là vốn người khác), tôi đã rút thêm 700k đô tiền mặt để tiêu xài hoặc mua tòa nhà tiếp theo.
Và tôi VẪN SỞ HỮU tòa nhà đó.
Dòng tiền hàng năm bây giờ là 300.000 đô+, vẫn chảy vào túi tôi đều đặn.
Và tôi vẫn tiếp tục khấu hao để không đóng thuế.
Đây gọi là LỢI NHUẬN VÔ CỰC (INFINITE RETURN).
Mẫu số (Vốn bỏ ra) = 0.
Tử số (Lợi nhuận) = Dương.
Kết quả là Vô cực.
3. SỰ THẬT VỀ LẠM PHÁT MÀ TRƯỜNG HỌC GIẤU BẠN
Các bạn thân mến, tại sao tôi lại yêu Nợ đến thế?
Vì tôi hiểu một người bạn thân thiết của Nợ: LẠM PHÁT.
• Người tiết kiệm (Savers): Là nạn nhân của lạm phát. Tiền gửi ngân hàng bị mất giá từng ngày. Bát phở hôm nay 50k, sang năm 60k. Tiền của bạn "bốc hơi".
• Con nợ (Debtors): Là người hưởng lợi từ lạm phát.
• Tôi vay 10 triệu đô hôm nay.
• 10 năm sau, tôi vẫn trả con số 10 triệu đô đó (trên danh nghĩa).
• Nhưng giá trị của 10 triệu đô lúc đó (do lạm phát) đã rẻ đi rất nhiều. Trong khi giá trị tài sản (BĐS) và tiền thuê nhà của tôi đã tăng theo lạm phát.
Nói cách khác: Lạm phát đang giúp tôi trả nợ.
Ngân hàng in tiền làm tiền mất giá, nhưng lại làm tài sản của tôi tăng giá và khoản nợ của tôi "nhẹ" đi.
4. LỜI KHUYÊN DÀNH CHO NGƯỜI VIỆT NAM
Tôi biết, đọc đến đây nhiều bạn sẽ thấy "choáng" hoặc sợ hãi.
"Anh Vũ ơi, lỡ thị trường sập thì sao? Lỡ không trả được nợ thì sao?"
Đúng. Nợ là con dao hai lưỡi sắc lẹm.
• Đưa con dao cho đầu bếp giỏi (người có kiến thức), anh ta chế biến ra sơn hào hải vị.
• Đưa con dao cho đứa trẻ con (người thiếu kiến thức, tham lam), nó sẽ làm đứt tay, thậm chí mất mạng.
Vì vậy, đây là lời khuyên gan ruột của Dr. Land:
1. Phân biệt Nợ Tốt và Nợ Xấu:
• Nợ Xấu: Vay mua xe sang để oai, vay tiêu dùng, vay mua điện thoại trả góp. -> NGƯỜI NGHÈO. (Bạn phải cày cuốc để trả nợ).
• Nợ Tốt: Vay mua BĐS dòng tiền, vay mua doanh nghiệp. -> NGƯỜI GIÀU. (Tài sản đó tự trả nợ cho nó và trả tiền cho bạn).
2. Đừng làm việc vì tiền, hãy học cách tiền vận hành:
Thay vì cắm đầu làm thêm giờ để kiếm thêm vài đồng lẻ, hãy dành thời gian học về:
• Pháp lý BĐS.
• Cách định giá tài sản.
• Cách huy động vốn (OPM).
• Cách quản trị dòng tiền.
3. Bắt đầu nhỏ nhưng tư duy lớn:
Bạn chưa mua được tòa nhà 10 triệu đô? Không sao. Hãy bắt đầu bằng căn nhà 2 tỷ.
Công thức vẫn y hệt: Vay ngân hàng -> Cải tạo cho thuê -> Dùng tiền thuê trả lãi -> Chờ tăng giá -> Tái tài trợ -> Mua căn tiếp theo.
KẾT LUẬN
Các bạn thân mến,
Thế giới tài chính được thiết kế để lấy tiền từ túi người thiếu hiểu biết và chuyển sang túi người có kiến thức.
Đừng oán trách tại sao xã hội bất công.
Đừng oán trách tại sao người giàu không đóng thuế nhiều (họ làm đúng luật).
Hãy học luật chơi.
Hãy ngừng sợ hãi nợ nần một cách mù quáng. Hãy học cách kiểm soát nó.
"Đừng làm việc chăm chỉ vì tiền. Hãy bắt tiền (và nợ) làm việc chăm chỉ cho bạn."
Chúc các bạn sớm thoát khỏi kiếp "nô lệ của đồng tiền" để trở thành "ông chủ của tài chính"!
Lại Thế Vũ - Dr. Land
